地产及物管行业周报：多地部署稳楼市工作 招商系进行股份回购

　　本期投资提示：
　　房地产行业数据：上周（25/2/1-25/2/7）34 个重点城市新房合计成交60 万平米，环比-11%；其中，一二线环比-11%、三四线环比-12%；2 月一手房月成交同比-76%，较1 月-53pct；其中，一二线同比-75%、三四线同比-78%，分别较1 月-56pct 和-32pct。上周13 个重点城市二手房成交63 万平米，环比+169%；2 月截至上周累计成交同比-28%，较1 月-43pct。库存方面，上周15 城推盘9 万平米，对应成交推盘比2.69 倍，最近三个月（24 年11 月-25 年1 月）分别为1.26 倍、1.25 倍和1.37 倍。至上周末，15 城可售面积9,206 万平米，环比-0.2%；3 个月移动平均去化月数为17.5 个月，环比上升1 个月。目前短期库存去化月数已连续3 个月下降，行业新房市场继续去库存，并且我们认为由于行业供给过度出清，行业中有效库存处于低库存阶段，但结构中三四线库存和土地状态库存等无效库存均处于高位。
　　主要政策新闻：宏观方面，多地金融监管局和金融机构部署2025 年工作，金融支持“稳楼市”为重点；房地产融资协调机制工作专班表示2024 年完成 373 万套保交房目标任务利完成年度既定目标。市场方面，克而瑞研究表示，春节35 城楼市供应成交整体平稳，一线成交倍增134%、三四线降幅持续收窄。因城施策方面，郑州发布《关于“零首付”“首付贷”购房风险警示》，要严肃处理提供“零首付”、“首付贷”服务的房企、中介机构。公积金方面，大连公积金首付款比例降至20%；阜阳上调公积金贷款额度上限至50 万元，降低首付比例。购房补贴方面，西宁给予2 月6 日起购买新建商品住宅并完成网签备案的实际购房人每户 1.6 万元购房补贴；阜阳对返乡创业人员等各类购买新建商品住房的购房群体给予契税全额补助。此外，新华保险、万科等成立住房租赁股权投资合伙企业，出资额16 亿元。
　　公司动态跟踪：1 月销售数据：中国海外发展销售面积53.9 万平，同比+5.8%，销售金额120.2 亿元，同比+14.4%；绿城集团销售面积约48 万平，同比-11.1%，销售金额113 亿元，同比-5.8%；越秀地产销售面积23.3 万平，同比+1.7%，销售金额66.0 亿元，同比+0.9%。股份回购：华发股份累计回购372 万股，占总股本0.135%；招商积余回购90 万股，占总股本0.085%；招商蛇口回购1002.34 万股，占总股本0.111%。
　　万科发布关于担保进展公告，顺德万彬将持有的万科凌越商务中心项目抵押给泰康资产，为融资提供担保。
　　一周板块回顾：板块表现方面，SW 房地产指数上涨2.65%，沪深300 指数上涨1.98%，相对收益为0.67%，板块表现强于大市，在31 个板块排名中排第14 位。个股表现方面，SW 房地产板块涨跌幅排名前5 位的房地产个股分别为：中洲控股、卧龙地产、世荣兆业、荣盛发展、数源科技，上周涨跌幅排名后5 位的房地产个股分别为*ST松江、粤宏远A、中国国贸、奥园美谷、荣丰控股。板块表现方面，物业管理板块个股平均上涨0.7%，沪深300 指数上涨1.98%，相对收益为-1.28%，板块表现弱于大市。
　　当前主流AH 房企24/25PE 均值分别为9.0/8.4 倍；物管24/25PE 均值分别13/11倍。
　　投资分析意见：我们认为9 月底以来“止跌回稳”政策组合拳走在正确的道路上，聚焦修复居民资产负债表，其政策有效性显著强于以往、并判断政策仍在起效推动基本面筑底中，同时预计政策将继续发力推动房地产行业“止跌回稳”。而考虑到行业供给出清接近终章，一方面，供给约束仍将继续影响行业总量仍偏弱，另一方面，供给出清也将推动结构出现强弹性，预计优质房企有望复制煤炭供给侧改革逻辑、并迎来量质双升。
　　我们维持房地产及物管“看好”评级，推荐：1）产品力房企：滨江集团、华润置地、建发国际、中海外发展、保利发展、招商蛇口，关注绿城中国；2）低估值修复房企：建发股份、新城控股、越秀地产、龙湖集团，关注金地集团、新城发展、保利置业；3）收储及城改受益房企：越秀地产、华发股份，关注城投控股、城建发展；4）二手房中介：关注贝壳、我爱我家；5）物业管理：华润万象、招商积余、中海物业、绿城服务、保利物业，关注新城悦服务。
　　风险提示：调控政策超预期收紧，销售去化不及预期；物管行业人工成本上行超预期。
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