地产及物管行业周报：财政表态支持专项债收储 开年新房成交同比略降、二手房同比大增

　　本期投资提示：
　　房地产行业数据：上周（25/1/4-25/1/10）34 个重点城市新房合计成交276.7 万平，环比-40%；其中，一二线环比-42%、三四线环比-9%；1 月一手房月成交同比-6%，较12 月-14pct；其中，一二线同比+0.4%、三四线同比-42%，分别较12 月-12pct 和-18pct。上周13 个重点城市二手房成交172 万平米，环比-6%；1 月累计成交同比+95%，较12 月+40pct。库存方面，上周15 城推盘83 万平米，对应成交推盘比1.33倍，最近三个月（24 年10-12 月）分别为1.51 倍、1.26 倍和1.25 倍。至上周末，15城可售面积9,283 万平米，环比-0.3%；3 个月移动平均去化月数为14.3 个月，环比下降0.1 个月。目前短期库存去化月数已连续3 个月下降，行业新房市场继续去库存，并且我们认为由于行业供给过度出清，行业中有效库存处于低库存阶段，但结构中三四线库存和土地状态库存等无效库存均处于高位。
　　主要政策新闻：宏观方面，财政部表示，扩大专项债使用范围，允许用于房地产相关的两个领域，在2025 年新增发行专项债额度内，地方可根据需要统筹安排用于土地储备和收购存量商品房。行业政策方面，住建部要求各地严格依法开工建设，全面加强建设质量管理，加大建设质量监管力度。因城施策方面，四川新增工业用地将全面实现“标准地”供应；武汉市汉阳区高铁功能区首批购房券发放；福建推出楼市新政，鼓励购房补贴、购房消费券；广州全力推动125 平方公里低效用地再开发，实现“政策创新+项目试点”双轮驱动。公积金方面，济南二套房住房公积金贷款首付比例由30%调整为20%。
　　公司动态跟踪：2024 年12 月销售额：保利发展150.05 亿元（同比-33.99%），金地集团52.70 亿元（同比-49.39%），中国金茂152.55 亿元（同比+66.36%），绿城中国217.00 亿元（同比-13.55%），首开股份58.87 亿元（同比+2.99%），招商蛇口302.39 亿元（同比+32.87%），越秀地产135.11 亿元（同比+48.1%），新城控股32.07 亿元（同比-32.56%），龙湖集团81.20 亿元（同比-28.21%）；2024 年销售额：保利发展3,230 亿元（同比-23.50%），金地集团685 亿元（同比-55.39%），中国金茂983 亿元（同比-30.41%），绿城中国1,718 亿元（同比-11.58%），首开股份400 亿元（同比-34.97%），招商蛇口2,193 亿元（同比-25.31%），越秀地产1,145亿元（同比-19.4%），新城控股402 亿元（同比-47.13%），龙湖集团1,011 亿元（同比-41.71%）。投融资方面，信达地产与中国信达及鑫盛利保共同发起设立房地产行业存量资产纾困盘活基金,母基金认缴总规模200.01 亿元；华发股份拟发行不超过50 亿元超短融，期限不超过270 天。
　　一周板块回顾：板块表现方面，SW 房地产指数下跌2.71%，沪深300 指数下跌1.13%，相对收益为-1.58%，板块表现弱于大市，在31 个板块排名中排第21 位。个股表现方面，SW 房地产板块涨跌幅排名前5 位的房地产个股分别为：粤宏远A、光明地产、长春经开、荣丰控股、信达地产，上周涨跌幅排名后5 位的房地产个股分别为天房发展、大连友谊、新华联、华远地产、万通发展。物业管理板块个股平均下跌1.29%，沪深300 指数下跌1.13%，相对收益为-0.16%，板块表现弱于大市。当前主流AH 房企24/25PE 均值分别为7.6/6.9 倍；物管24/25PE 均值分别12/11 倍。
　　投资分析意见：9 月“止跌回稳”和12 月“稳住楼市股市”的连续表态明确了修复居民资产负债表的政策思路，也呈现了强于以往的政策有效性，政策进入到有的放矢的轨道，预计后续将有更积极有为的政策推出，预计行业有望筑底。考虑到中期需求有支撑、但短期供给有约束，我们预计2025 年总量仍偏弱、但结构强弹性，其中一二线城市有望供需逆转、并展现出强弹性，优质房企有望复制煤炭供给侧改革逻辑、并迎来量质双升。我们维持房地产及物管“看好”评级，推荐：1）产品力房企：滨江集团、华润置地、建发国际、保利发展、中海外发展、招商蛇口，关注绿城中国；2）低估值修复房企：建发股份、新城控股、越秀地产、龙湖集团，关注金地集团、新城发展、保利置业；3）收储及城改受益房企：越秀地产、华发股份，关注城投控股、城建发展；4）二手房中介：关注贝壳、我爱我家；5）物业管理：华润万象、招商积余、中海物业、绿城服务、保利物业，关注新城悦服务。
　　风险提示：调控政策超预期收紧，销售去化不及预期；物管行业人工成本上行超预期。
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