国泰君安：奥特莱斯新业态崛起 城市奥莱新前景广阔

智通财经APP获悉，国泰君安发布研报称，我国奥莱行业近年来呈现蓬勃发展态势，2023年销售额达2300亿元，同比增长9.5%，增速领跑零售业态。随着消费者趋于理性，以“深折扣+优产品”为特点的城市奥莱新业态快速崛起，其中海澜之家(600398.SH)与京东集团-SW(09618)联合打造的京东奥莱凭借下沉市场布局和成本优势，展现出较强增长潜力。

国泰君安主要观点如下：

行业层面：城市奥莱崛起，新零售业态蓬勃发展

中国奥特莱斯行业自2002年北京燕莎奥莱首店开业以来持续扩容，截至2023年底全国在营奥莱项目达239家，头部企业杉杉(20家)、砂之船(19家)、首创(15家)、王府井(14家)等占据重要份额。奥莱凭借“名品+折扣”模式展现强劲抗周期韧性，2023年行业销售额约2300亿元，同增9.5%，坪效达1.28万元，增速领跑零售业态。

当前奥莱呈现三大趋势：一是业态革新，城市奥莱凭借近市中心布局和便利性快速崛起;二是向低线城市下沉，三线城市增量面积占比显著;三是轻资产化和多元化发展，头部企业通过并购等方式加速扩张。

典型企业复盘：杉杉奥莱、荟品仓各具特色，创新模式驱动增长

1)杉杉奥莱：目前旗下有20余个自营项目，规模领跑行业，通过“奥特莱斯+”业态融合公园、运动等场景提升体验，叠加联营模式与统一收银体系实现高效运营，2023年营收同增50%至27.96亿元。

2)荟品仓：仓储式特卖模式开创者，依托会员制与“店仓一体”模式重构人货场，SKU超千万级，合作品牌3000余家，以1-3折低价吸引中产客群，2024年新开门店单日客流破万，并通过全球化布局拓展增长空间。

海澜之家京东奥莱：新业态潜力凸显，下沉市场加速渗透

海澜之家与京东联合打造的京东奥莱以“城市奥莱”切入市场，年初以来快速拓展了10家门店，选址覆盖二至五线城市核心商圈，采用3000-10000平米大店模式，覆盖Adidas、Puma等国际知名运动和户外品牌，主打3-5折深折扣策略。草根调研显示，作为首家门店面积达到1万平米的临沂标杆店，其开店后的单日客流超1万人，转化率较高，依托低线市场人工与租金成本优势，盈利前景可期。参考奥莱行业239家存量规模，京东奥莱凭借组货能力与区位优势，有望填补区域空白，成为奥莱业态扩容的重要增量。

风险提示：下游消费需求不及预期，门店盈利不及预期，本报告采用样本有限且样本数据或存在一定偏差的风险。

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