房地产行业事件点评报告：政府工作报告对地产有何新定调？

　　事件：3 月5 日，国务院总理李强在第十四届全国人大三次会议上作政府工作报告，提出要持续用力推动房地产市场止跌回稳。
　　定调：统筹发展与安全，持续用力推动房地产市场止跌回稳。2024 四季度明确提出“持续用力推动房地产市场止跌回稳”，随后各地全面放松限购、限贷，利率与首付比降至历史低点，促使市场信心显著回升，24年四季度以来核心城市二手房销售持续放量，新房销售初现止跌回稳趋势。此次政府工作报告中不仅重申要牢牢守住不发生系统性风险底线，并且新提出要坚持在发展中逐步化解风险，该表述的变化意味着中央不仅注重短期楼市的稳定，同时重视着楼市长期持续的止跌回稳趋势。
　　风险端：继续做好保交房工作，有效防范房企债务违约风险。保交房仍为化解楼市风险的重要任务，需注意的是此次政府工作报告还明确提出要有效防范房企债务违约风险（24 年仅提及保交付，未提保主体;23 年提及防范化解优质头部房企风险）。我们认为，中央强调保主体意味着行业整体偿债高峰期已过，未出险的均为稳健的国央企与优质的混合型及民企，房企出清或已步入尾声，在此背景下一方面需保障购房者合法权益，另一方面同样需要保障房企的健康经营，助力房企从“输血”到“造血”重形良性循环。
　　供给端：优化增量、盘活存量，收储门槛或进一步放宽。会议明确要优化城市空间结构和土地利用方式，合理控制新增房地产用地供应，盘活存量用地和商办用房，推进收购存量商品房，在收购主体、价格和用途方面给予城市政府更大自主权。此外会议明确2025 年将继续安排地方政府专项债券4.4 万亿元，较上年增加5000 亿元，重点用于土地收储和收购存量商品房等。中央赋予地方政府收储更大的自主权与更充裕的资金，后续全国范围内收储动作有望加快，加速行业库存去化，持续调整供需结构。
　　需求端：因城施策调减限制措施，加速城中村改造，充分释放需求。会议明确要因城施策调减限制性措施，加力实施城中村和危旧房改造，充分释放刚性和改善性住房需求潜力。我们认为，中央明确定调下，2025年北上深限购政策仍将进一步优化，此外货币化安置进度将加快，释放充分需求，助力库存去化。
　　投资建议：政府工作报告重申楼市止跌回稳，后续供给侧（收储）与需求侧（一线限购/城改）政策将加速落地，呵护止跌回稳趋势延续。此外中央明确保主体，优质房企有望重新形成“输血”-“造血”的良性循环。标的方面重点关注:我爱我家、新城控股、贝壳-W、金地集团。此外，建议关注：①二手房（我爱我家、贝壳-W）；②商业运营和地产开发双轮驱动（新城控股、龙湖集团、华润置地）；③高股息及现金流健康的物管公司（南都物业、招商积余、保利物业）；④一二线城市的纯开发企业（招商蛇口、中国海外发展、建发国际集团、保利发展）。
　　风险提示：政策落地不及预期；信用风险持续蔓延；楼市回暖不及预期。
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