房地产行业周报：头部央国企销售正增 政治局会议再提稳楼市

　　行业点评
　　本周A 股地产、港股地产、港股物业均上涨。本周（2.22-2.28）申万A 股房地产板块涨跌幅为+2.2%，在各板块中位列第2；恒生港股房地产板块涨跌幅为+3.9%，在各板块中位列第1。本周恒生物业服务及管理指数涨跌幅为+5.9%，恒生中国企业指数涨跌幅为-2.9%，沪深300 指数涨跌幅为-2.2%；物业指数对恒生中国企业指数和沪深300 的相对收益分别为+8.8%和+8.2%。
　　优质地块加速推出，年后土地市场升温。本周（2.22-2.28）全国300 城宅地成交建面559 万㎡，单周环比+40%，单周同比-38%，平均溢价率13%。2025 年初至今，全国300 城累计宅地成交建面6088 万㎡，累计同比+1%；年初至今，华润置地、中国金茂、滨江集团、保利发展、绿城中国的权益拿地金额位居行业前五。
　　本周新房销售同环比均上升，一线城市表现更佳。本周（2.22-2.28）47 个城市商品房成交合计419 万平米，周环比+29%，周同比+29%。其中：一线城市周环比+46%，周同比+67%；二线城市周环比+44%，周同比+47%；三四线城市周环比+11%，周同比+5%。
　　本周二手房成交同环比均上升，小阳春渐近，料二手房热度延续。本周（2.22-2.28）22 个城市二手房成交合计282 万平米，周环比+14%，周同比+64%。其中：一线城市周环比+17%，周同比+76%；二线城市周环比+19%，周同比+64%；三四线城市周环比-0.3%，周同比+44%。
　　百强房企销售额跌幅持续收窄，头部央国企房企2 月销售额正增。2025 年1-2 月百强房企全口径销售额4402 亿元，累计同比-3.1%，较1 月-5.3%的跌幅收窄2.1pct；2 月单月全口径销售额1981 亿元，环比-18.1%，同比-0.4%。
　　1-2 月累计看，TOP10、TOP11-30、TOP31-50、TOP51-100 各梯队房企销售额累计同比分别为-1%、-8%、-6%和+1%。头部房企降幅较小。2 月单月看，TOP10、TOP11-30、TOP31-50、TOP51-100 各梯队房企销售额单月同比分别为+14%、-11%、-18%、-8%，单月环比分别为-2%、-34%、-29%、-23%。头部房企正在备战小阳春，开始积极推货，中海、华润、招商、建发等头部央国企的销售额实现同环比正增长。
　　政治局会议再次提出“稳住楼市股市”。2 月28 日，2025 年首场中央政治局会议提出:“实施更加积极有为的宏观政策，扩大国内需求”、“稳住楼市股市，防范化解重点领域风险和外部冲击”等表述。我们认为，自去年12 月政治局会议首次提出“稳楼市”后，本次接连再提，或表明对稳楼市工作的重视，促进房地产止跌回稳依然是2025 年的重点任务之一。为了更好实现稳楼市，更多政策有望加速落地，重点关注一线城市政策进一步放松、出台政策打通收储&城中村改造的堵点及后续落地形成实物量。
　　投资建议
　　在近期基本面及消息面的共同催化下，有望带动地产板块情绪复苏。下周全国两会即将召开，需关注2025 年对于经济发展、货币政策、财政赤字等重点议题的政策取向。持续推荐稳健经营且政策敏感型标的：房开企业推荐重点布局深耕一线及核心二线城市，主打改善产品，具备持续拿地能力的房企，如绿城中国、滨江集团、中国海外发展等。
　　中介推荐受益于政策利好不断落地，一二手房市场活跃度提升，拥有核心竞争力的中介平台贝壳；物企推荐物管稳健发展、商管绝对龙头、积极分红的华润万象生活。建议关注地方政府应收款较多的物业&建筑公司；受益于地方化债及收储的城投&地方国企；破净的央国企地产&建筑公司。
　　风险提示
　　宽松政策对市场提振不佳；三四线城市恢复力度弱；房企出现债务违约
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