房地产行业点评报告：房地产因城施策调减限制性措施 持续用力推动房地产市场

　　报告摘要
　　事件：
　　2025 年3 月5 日上午，十四届全国人大三次会议开幕，李总理作《政府工作报告》，全面总结2024 年工作成绩，明确2025 年经济社会发展主要预期目标和政策取向，部署2025 年政府工作任务。
　　内容要点：
　　GDP 增长目标持平去年，稳定市场预期。
　　报告指出“今年是实现“十四五”规划收官之年”，外部形势方面，“外部环境更趋复杂严峻，可能对我国贸易、科技等领域造成更大冲击”，内部形势方面，“经济回升向好基础还不稳固，有效需求不足，特别是消费不振，部分企业生产经营困难”等问题和挑战依然存在。但长期来看，报告明确“我国具有显著的制度优势，有超大规模市场、完备产业体系、丰富人力人才资源等诸多优势条件”、“经济长期向好的基本趋势没有改变也不会改变”。
　　对于今年发展主要预期目标，经济增长预期目标设为5%左右，自2023 年以来保持不变，体现出政策的持续性，有助于稳定市场预期。
　　CPI 增速目标由3%左右调降为2%左右，强调“通过各项政策和改革共同作用，改善供求关系，使价格总水平处在合理区间”，此外就业目标持平去年。
　　实施更加积极的财政政策，货币政策适度宽松。
　　对于2025 年，政府工作报告表示“坚持稳中求进工作总基调”，财政政策方面，报告提及1）“财政赤字率目标拟按4%左右安排，比去年提高1 个百分点，赤字规模5.66 万亿元，比上年增加1.6 万亿元”；2）“拟发行超长期特别国债1.3 万亿元，比上年增加3000 亿元，拟发行特别国债5000 亿元，支持国有大型商业银行补充资本”；3）“拟安排地方政府专项债券4.4 万亿元，比去年增加5000 亿元”。
　　同时，提出实施适度宽松的货币政策，报告新增“适时降准降息”的表述，提出“更大力度促进楼市股市健康发展，加大对科技创新、绿色发展、提振消费以及民营、小微企业等的支持”。对于房地产市场而言，资金成本有望下降，购房成本降低，有助于市场信心恢复。
　　因城施策调减限制性措施，持续用力推动房地产市场止跌回稳。
　　房地产方面，本次报告增加了关于房地产描述的篇幅，内容更加详细具体。2024 年12 月政治局工作会议首次提及“稳住楼市”，该表述也写入了政府工作报告，同时延续“持续用力推动房地产市场止跌回稳”目标。去年9 月份以来房地产政策频出，涉及取消限售限购、降低存量房贷利率、税收政策等多领域，显现出政府对于稳住楼市的决心。今年政府工作报告明确“因城施策调减限制性措施”，我们预计北京、上海、深圳等核心城市有望继续放松楼市限制性政策，如松绑郊区限购、优化公积金政策等。
　　加力实施城中村和危旧房改造。
　　自2023 年中央层面多次提及在超大特大城市积极稳步推进城中村改造以来，2024 年10 月17 日，住建部宣布将通过货币化安置等方式，新增实施100 万套城中村改造、危旧房改造。11 月15 日将城中村改造政策支持范围扩大至300 个地级及以上城市。此次报告中提出“加力实施城中村和危旧房改造，充分释放刚性和改善性住房需求潜力”，预计后续推进力度将进一步加强，将释放更多购房需求。
　　盘活存量用地和商办用房，后续进程有望加速。
　　此次报告中明确“盘活存量用地和商办用房，推进收购存量商品房，在收购主体、价格和用途方面给予城市政府更大自主权。拓宽保障性住房再贷款使用范围”。资金支持方面提及“拟安排地方政府专项债券4.4 万亿元，重点用于投资建设、土地收储和收购存量商品房、消化地方政府拖欠企业账款等。”2024 年11 月，自然资源部发文允许专项债用于回购存量土地，今年2 月以来土储专项债逐步落地，广东率先发行超过300 亿元专项债券用于回收闲置存量土地，推进收储进程加快，同时为其他地区提供参考借鉴。我们认为后续仍需关注城中村改造和收购闲置土地和收储存量房等增量政策落地效果。
　　风险提示：
　　政策支持力度及效果不及预期；
　　经济复苏不及预期；
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