房地产及物管行业25年第11周周报：来访认购逆势提升 新房关注推盘情况

　　核心观点：
　　本周政策情况：持续推进城市房地产融资协调机制扩围增效。住建部部长表示2000 年以前建成的城市老旧小区都要纳入城市更新改造范围。自然资源部和财政部发文支持运用专项债券开展土储工作，有效推动房地产市场止跌回稳；央行将择机降准降息。金融监管局指出推进城市房地产融资协调机制扩围增效，坚决做好保交房工作。其他地方政策方面，根据地方政府网站，苏州推出“三低一宽金融产品，降低购房门槛，南京拟允许房票跨区安置，洛阳城中村改造引入“以购代建”模式。
　　本周基本面情况：推盘限制新房热度回升，二手热度赶超23 小阳春。
　　据Wind 及克尔瑞，本周51 城新房成交面积328.38 万方，环比下降10.0%，同比下降1.6%。二手房方面，本周12 城网签口径成交205.85万方，环比上升1.7%，同比上升48.7%，72 城认购口径日均成交3507套，环比上涨2.3%，同比增长28.3%。本周10 城商品房推盘137.3万方，环比上升64.8%，推盘规模上升。
　　本周土地情况：土地成交同比低基数下回升，热度趋势待确认。据中指院数据，25 年3 月前13 天中指院300 城商住土地出让金同比下降49.0%，截至2025 年3 月13 日，商住土地累计出让金同比上升17.4%。
　　开发板块观点：根据Wind、克尔瑞，本周新房网签环比继续小幅下行，推盘规模较弱使得新房成交不足，3 月以来重点城市推盘同比仍有超20%的下滑，且主要集中于最近一周，后续若推盘进一步放量，新房有望出现改善。二手市场方面，本周二手房来访、认购、网签均环比上行，其中受倒春寒影响减弱，来访、认购在季节性达峰回落阶段逆势提升，单周日均认购3850 套，超荣枯线60%，来访规模接近节后新高水平，市场需求依然具备持续释放的动力，小阳春成色略超预期。价格方面，近期二手挂牌及成交价格有波动，但在较高的来访及认购水平支撑下，价格快速下行的可能性不大。在保持“止跌回稳”积极势头的核心目标下，近期中央及各地方政府有关收储、城中村等供给端调节政策的表态及措施进一步加强，实施范围也更加明确，后续落地速度或有加快。若供需两端同步发力，市场景气度延续将更具备政策环境及信心条件，前期资源积累充足、推盘的房企规模及估值弹性或进一步突出，关注后续政策落地情况及市场基本面，关注重点企业3-4 月推盘及去化情况。
　　物业板块观点：板块行情回升。据Wind 数据，本周恒生指数下降1.1%，物业板块平均上升0.1%，其中龙头央国企下降1.1%，龙头未违约民企持平，龙头违约民企上升1.7%，物业板块整体PE7.7x。
　　风险提示。基本面不及预期，包括行业政策面改善力度不及预期等；融资收紧；供给侧改革出清影响情绪，对于市场情绪产生扰动。
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