地产及物管行业周报：5月投资销售两端走弱 期待更大力度止跌回稳

　　本期投资提示：
　　地产行业数据：一二手房成交环比回升，新房成交推盘比上升。上周（25/6/14-25/6/20）34 个重点城市新房合计成交248 万平米，环比+11%；其中，一二线环比+10%、三四线环比+26%；6 月一手房月成交同比-11%，较5 月-2pct；其中，一二线同比-11%、三四线同比-10%，分别较5 月-1pct 和-15pct。上周13 个重点城市二手房成交124 万平米，环比+2%；6 月截至上周二手房累计成交同比-2.5%，较5 月+6pct。库存方面，上周15 城推盘94 万平米，对应成交推盘比为1.06 倍，最近三个月（25 年3 月-25 年5 月）分别为1.36 倍、0.86 倍和1.14 倍。至上周末，15 城可售面积8,954 万平米，环比-0.1%；3 个月移动平均去化月数为19.8 个月，环比+0.3 个月，总体行业新房市场仍处于去库存趋势中。
　　主要政策新闻：1-5 月商品房销售面积同比-2.9%，西安鼓励房企自主下调容积率。据统计局，2025 年1-5 月，全国房地产开发投资额36,234 亿元，同比-10.7%；新建商品房销售面积35,315 万平方米，同比-2.9%。因城施策方面，西安出台楼市新政，支持提取公积金付首付，实施土地出让金分期缴纳，鼓励企业结合市场需求自主下调容积率。武汉就优化落户政策公开征集意见，拟进一步放宽多项落户条件。购房补贴方面，衢州推行多孩家庭改善性购房补贴，补贴额高达20 万元。公积金政策方面，湖南二孩三孩家庭公积金贷款额度上限提高20%、30%。温州推出购买二手住房提取住房公积金支付首付款政策。杭州公积金个人账户可直付购房首付款。淄博上调多子女家庭贷款上浮比例至30%，最高可贷160 万元。
　　公司动态跟踪：保利发展获超短融注册50 亿额度。保利发展收到中国银行间市场交易商协会出具的《接受注册通知书》，同意接受公司超短期融资券注册，注册额度 50 亿元。中国金茂公告，陈爱华因须投入更多精力于其他公务而辞任本公司非执行董事、审核委员会委员，崔焱获董事会委任为本公司非执行董事、薪酬及提名委员会委员及战略及投资委员会委员，刘文获董事会委任为本公司非执行董事及审核委员会委员。城建发展公告，公司现持有国信证券股份有限公司2.58 亿股，占其总股本的2.68%，公司收到2024 年度分红款9,021.69 万元，该笔款项将计入公司2025 年度投资收益。
　　一周板块回顾：上周房地产和物管板块均跑输大市。板块表现方面，SW 房地产指数下跌1.69%，沪深300 指数下跌0.45%，相对收益为-1.24%，板块表现弱于大市，在31个板块排名中排第14 位。个股表现方面，SW 房地产板块涨跌幅排名前5 位的房地产个股分别为：西藏城投、市北高新、荣丰控股、ST 中珠、数源科技，上周涨跌幅排名后5位的房地产个股分别为中交地产、莱茵体育、珠江股份、天保基建、*ST 中迪。板块表现方面，物业管理板块个股平均下跌0.63%，沪深300 指数下跌0.45%，相对收益为-0.17%，板块表现弱于大市。当前主流AH 房企25/26PE 均值分别为13.5/12.0 倍；物管25/26PE 均值分别12.7/11.3 倍。
　　投资分析意见：看好产品力强、库存管理能力强的优质房企，维持“看好”评级。我们认为我国一二手房总成交已稳、并已持续稳定近3 年，但量价并未如期进入正向循环，因而预计后续仍有必要加大政策支持力度。近期房地产止跌回稳表态从“持续巩固”调整为“更大力度”，意味着“止跌回稳”仍是政策主基调，并修复居民资产负债表是关键，预计新一轮支持政策或将出台，可能包括：房贷降息、加量好房子、优化收储、推进城改等，其中好房子政策将开辟新发展赛道，将助力优质房企率先进入底部拐点时刻，推动经营模式由金融业转向制造业，从而迎接PB-ROE 的向上突破。我们维持房地产及物管“看好”评级，推荐：1）产品力房企：建发国际、滨江集团、建发股份、华润置地、中海外发展、保利发展、招商蛇口，关注绿城中国；2）二手房中介：贝壳-W，关注我爱我家；3）物业管理：华润万象、招商积余、绿城服务、中海物业、保利物业；4）低估值修复房企：新城控股、越秀地产、龙湖集团、华发股份，关注金地集团。
　　风险提示：调控政策超预期收紧，销售去化不及预期；物管行业人工成本上行超预期。
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