房地产行业：全面放松外资购房 引入增量资金是大势所趋

　　全面放松外资购房，引入增量资金是大势所趋。2025 年6 月18 日，国家外汇管理局发布《关于深化跨境投融资外汇管理改革有关事宜的通知》征求意见稿，删除了外汇收入及结汇所得使用负面清单中，不得用于购买非自用住宅性质房产的要求。至此外资在国内购房的限制基本上已经全面解除，目前人民币跨境等限制依然会影响外资的交易意愿，但从趋势上，吸引增量资金进入房地产市场，将是政策的大趋势。
　　外资购房限制始于2006 年，2010 年收紧，2015 年边际松动。2006年建设部、央行、外汇管理局等六部门文件限制外资个人及机构购房只得自用，并对个人购房提出了需在境内工作、学习时间超过一年的要求。2010 年对外资购房的限制进一步升级，增加外资个人只能购买住宅、机构只能购买非住宅要求，且对个人购房套数限制为1 套。2015年，伴随着地产周期的放松，对外资购房的限制有所松动，外资个人及机构可购房性质重新放宽至商品房，全国层面放松个人购房年限1 年及购房套数1 套限制。
　　06 年后首次放松外资购非自用房限制，释放新的政策窗口期信号。虽然2015 年政策对外资购房的限制已有所放宽，但自2006 年对外资购房有所限制以来，从未放开过外资购买非自用房屋的限制。16 年12 月中央经济工作会议首次提出“房住不炒”以来，在长时间内“房住不炒”均为重要中央政策会议表态的主基调，在23 年7 月政治局会议提出房地产“供求重大变化的新形势”后，虽未再提及“房住不炒”，但对非自用房屋的表态不甚明确。24 年9 月中央政治局会议提出“止跌回稳”以来，25 年6 月国常会提出“更大力度推动止跌回稳”，本次外汇管理局政策2006 年以来首次放开外资购买非自用房屋限制，是推动房地产“止跌回稳”的又一积极信号，各部委在25 年前两季度的政策空窗期后，面对4 月以来明显承压的地产量价数据，或将有所行动，未来一个季度将大概率进入新的政策窗口期。
　　政策博弈阶段，建议提高板块配置比例。目前行业预期方向有所调整，但市场对政策出台内容有所分歧，25 年整体政策基调清晰，稳定行业发展是下限，基本面下行压力会孕育更大规模与力度的政策。我们判断大方向是，解放或提高更大规模的资金入市力度，更进一步放松稳定资产价格的限制。建议提高板块配置比例。
　　风险提示。未来基本面表现不及预期，包括行业政策面改善力度不及预期；未来融资环境收紧，对于渠道管控更加严格，信贷投放量减少；供给侧改革下行业出清，对于市场情绪产生扰动。
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