深度*行业*房地产行业第25周周报：本周楼市成交面积同比增速由正转负；多地优化公积金贷款政策

新房、二手房成交面积环比均涨幅收窄、同比均由正转负。新房库存面积同环比均下降，去化周期环比上升、同比下降。
核心观点
新房成交面积环比涨幅收窄，同比由正转负。40 个城市新房成交面积为242.0 万平，环比上升9.7%，同比下降11.8%，同比由正转负，同比增速较上周下降了15.3 个百分点。一、二、三四线城市环比增速分别为9.3%、13.1%、3.2%，同比增速分别为-19.7%、-8.5%、-8.8%。
一、二线城市同比均由正转负，同比增速较上周分别下降了27.5、12.2 个百分点，三四线城市同比跌幅较上周扩大了7.1 个百分点。
二手房成交面积环比涨幅收窄，同比由正转负。18 个城市成交面积为189.0 万平，环比上升3.8%，同比下降2.3%，同比由正转负，同比增速较上周下降了19.0 个百分点。一、二、三四线城市环比增速分别为-1.6%、5.8%、5.2%，同比增速分别为0.8%、-4.9%、-3.2%。其中，一线城市同比涨幅较上周收窄了30.7 个百分点，二、三线城市同比均由正转负，同比增速分别较上周下降了14.6、4.5 个百分点。
新房库存面积同环比均下降，去化周期环比上涨、同比下降。12 个城市新房库存面积为8764万平，环比增速为-0.3%，同比增速为-17.0%；去化周期为18.9 个月，环比上升1.4 个月，同比下降1.7 个月。一、二、三四线城市新房库存面积去化周期分别为19.4、16.1、42.4 个月，环比分别上升1.1、1.6、1.5 个月，同比分别下降1.8、1.4、21.2 个月。
土地市场环比量涨价跌、同比量价齐跌，溢价率同环比均下降。百城全类型成交土地规划建筑面积为1057.5 万平方米，环比上升28.4%，同比下降6.6%；成交土地总价为199.5 亿元，环比下降25.5%，同比下降32.1%；楼面均价为1887 元/平，环比下降42.0%，同比下降27.3%；土地溢价率为1.3%，环比下降1.7 个百分点，同比下降0.4 个百分点。
房企国内债券发行量环比下降，同比上升。房地产行业国内债券总发行量为84.0 亿元，环比下降44.1%，同比上升86.5%（前值：97.1%）。总偿还量为123.8 亿元，环比上升150.1%，同比上升37.9%（前值：-47.7%）；净融资额为-39.8 亿元。
板块收益有所上升。房地产行业绝对收益为-1.7%，较上周上升0.1pct，房地产行业相对收益（相对沪深300）为-1.2%，较上周上升0.3pct。房地产板块PE 为23.17X，较上周下降0.31X。
本周国家统计局公布房地产行业销售、投资与房价数据，销售与投资同比降幅进一步扩大，房价下行压力加剧。5 月全国商品房销售面积同比增速-3.3%，同比降幅较4 月扩大了1.2个百分点；开发投资金额同比增速-12.0%，降幅较4 月扩大了0.7 个百分点；新开工面积同比增速-19.3%，同比降幅虽然较4 月收窄2.9 个百分点，但从绝对值来看，仍处于2003 年以来的最低位。5 月70 城新房、二手房房价环比跌幅分别扩大至0.2%、0.5%，环比降幅较4 月均扩大了0.1 个百分点。
政策
地方层面，6 月18 日，江苏省住建厅印发《江苏省住宅工程品质提升行动方案》，旨在提升住宅工程品质。该方案提出“大力提升住宅工程实体质量、性能品质和居住体验，建设经得起市场和时间检验的安全、舒适、绿色、智慧的‘好房子’。至2027 年底，行动各项措施全面落地，长效工作机制形成，工程质量缺陷投诉数量下降30%以上，住宅工程品质明显提升”。此外，本周多地优化公积金贷款政策。6 月17 日，浙江省直公积金中心提取住房公积金直付购房首付款已正式上线，在杭州市区购房可用公积金个人账户余额直付首付款。6 月17 日，温州市公积金管理中心推出购买二手住房提取住房公积金支付首付款政策。山东淄博6 月18 日上调公积金贷款额度，夫妻最高可贷100 万元。
投资建议：
4、5 月，统计局口径下的销售与投资、70 城房价数据均持续走弱。在此背景下，6 月13日国常会明确提出“更大力度推动房地产市场止跌回稳”，包括“要对全国房地产已供土地和在建项目进行摸底，进一步优化现有政策，提升政策实施的系统性有效性，多管齐下稳定预期、激活需求、优化供给、化解风险”。国家统计局6 月16 日在国新办5 月经济运行情况发布会上也指出“房地产市场仍在调整过程中，市场信心还在修复，市场供求关系仍待改善，促进房地产止跌回稳还需要继续努力”。基于二季度当前的数据情况，国家对于稳定房地产市场的态度更加迫切，我们认为，近期政策端进一步发力的概率明显提升，具体政策力度和落地效果有待观察。板块机会方面，下一个时间点重点关注7 月政治局会议前，我们预计，针对二季度各行业数据、地产销售投资数据走弱的情况，表态会更加积极，带动板块在7 月中旬出现一波政策博弈的行情机会。地产从标的来看，一方面，流动性安全、重仓高能级城市、产品力突出的房企或更具备α属性；另一方面，得益于化债、政策纾困、销售改善等多重逻辑下的困境反转的标的或具备更大的估值修复弹性。
现阶段我们建议关注四条主线：1）基本面稳定、在一二线核心城市的销售和土储占比高、在重点城市的市占率较高的房企：滨江集团、绿城中国、华润置地、越秀地产、建发国际集团。2）从2024 年以来在销售和拿地上都有显著突破的“小而美”房企：保利置业集团、城投控股。3）经营或策略上有增量或变化的房企：新城控股、金地集团、龙湖集团、信达地产。4）受益于二手房市场持续量价修复的房地产经纪公司：贝壳-W、我爱我家。
风险提示：
房地产调控升级；销售超预期下行；融资收紧。
【免责声明】本文仅代表第三方观点，不代表和讯网立场。投资者据此操作，风险请自担。

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