地产及物管行业周报：住建部要求多管齐下稳定预期 更大力度推动房地产止跌回稳

　　本期投资提示：
　　地产行业数据：一二手房成交环比下降，新房成交推盘比上升。上周（25/6/28-25/7/4）34 个重点城市新房合计成交396 万平米，环比-0.3%；其中，一二线环比+2%、三四线环比-38%；7 月截至上周末一手房月成交同比-25%，较6 月-13pct；其中，一二线同比-25%、三四线同比-23%，分别较6 月-18pct 和+25pct。上周13 个重点城市二手房成交112 万平米，环比-14%；7 月截至上周二手房累计成交同比-19%，较6 月-15pct。库存方面，上周15 城推盘82 万平米，对应成交推盘比2.13 倍，最近三个月（25 年4 月-6月）分别为0.86 倍、1.14 倍和1.02 倍。至上周末，15 城可售面积8,885 万平米，环比-1%；3 个月移动平均去化月数为19.3 个月，环比-0.8 个月，总体行业新房市场仍处于去库存趋势中。
　　主要政策新闻：住建部要求多管齐下稳定预期，更大力度推动房地产止跌回稳。宏观方面，住建部调研组赴广东、浙江两省调研，调研组表示，促进房地产市场平稳、健康、高质量发展具有重要意义；各地要切实扛起责任，充分用好房地产调控政策自主权，因城施策、精准施策，提升政策实施的系统性有效性，持续巩固房地产市场稳定态势；调研组要求，要加快建设安全、舒适、绿色、智慧的“好房子”，满足人民群众新期待；要多管齐下稳定预期、激活需求、优化供给、化解风险，更大力度推动房地产市场止跌回稳。公积金方面，南京扩展异地贷款至全省；海南拟推个人房贷"商转公"新政；广州允许5 年以上商贷转公积金。地方政策方面，广西投入34 亿元推进保障性安居工程。
　　公司动态跟踪：深铁集团年内第六次向万科提供借款，本次借款不超过64.49 亿元。万科公告向深铁集团申请不超过62.49 亿元借款，同时对已有的8.9 亿元借款予以展期。
　　此次借款构成关联交易，是深铁集团今年第六次向万科提供借款。6 月销售额及同比：
　　保利发展290 亿元（-31%），中国海外发展297 亿元（-36%），越秀地产108 亿元（-29%）。保利发展发行15 亿公司债，分别为2.12%/5 年、2.39%/7 年。华侨城发行20亿元/3.62%/270 天超短融。招商蛇口公告，截至2025 年6 月30 日，公司累计回购股份数量约为4,480 万股，占公司总股本的比例为0.494%，支付金额约4.3 亿元。张江高科出资1 亿元参与的上海张江燧锋二期创业投资基金已完成募集，总规模11.7 亿元。
　　一周板块回顾：上周房地产板块、物管板块均跑输大市。板块表现方面，SW 房地产指数上涨0.29%，沪深300 指数上涨1.54%，相对收益为-1.25%，板块表现弱于大市，在31 个板块排名中排第23 位。个股表现方面，SW 房地产板块涨跌幅排名前5 位的房地产个股分别为：南国置业、南山控股、珠江股份、皇庭国际、财信发展，上周涨跌幅排名后5 位的房地产个股分别为亚太实业、数源科技、深振业A、荣丰控股、新湖中宝。
　　板块表现方面，物业管理板块个股平均上涨0.23%，沪深300 指数上涨1.54%，相对收益为-1.31%，板块表现弱于大市。当前主流AH 房企25/26PE 均值分别为13.7/12.3倍；物管25/26PE 均值分别12.9/11.5 倍。
　　投资分析意见：看好产品力和库存管理能力强的优质房企，维持“看好”评级。我们认为我国一二手房总成交已稳、并已持续稳定近3 年，但量价并未如期进入正向循环，近期中央对房地产止跌回稳表态从“持续巩固”调整为“更大力度”，意味着“止跌回稳”仍是政策主基调，并修复居民资产负债表是关键，预计新一轮支持政策或将出台，可能包括：房贷降息、加量好房子、优化收储、推进城改等，其中好房子政策将开辟新发展赛道，将助力优质房企率先进入底部拐点时刻，推动经营模式由金融业转向制造业，从而迎接PB-ROE 的向上突破。我们维持房地产及物管“看好”评级，推荐：1）产品力房企：建发国际、滨江集团、华润置地、建发股份、中海外发展、保利发展、招商蛇口，关注绿城中国、中国金茂；2）二手房中介：贝壳-W，关注我爱我家；3）物业管理：华润万象、招商积余、绿城服务、中海物业、保利物业；4）低估值修复房企：新城控股、越秀地产、龙湖集团、华发股份，关注金地集团。
　　风险提示：调控政策超预期收紧，销售去化不及预期；物管行业人工成本上行超预期。
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