地产及物管行业周报：楼市成交进入淡季 更大力度政策值得期待

　　本期投资提示：
　　地产行业数据： 一二手房成交环比下降，新房成交推盘比下降。上周（ 25/7/5-25/7/11）34 个重点城市新房合计成交198.3 万平米，环比-50.1%；其中，一二线环比-51%、三四线环比-28.3%；7 月一手房月成交同比-16.0%，较6 月-4.3pct；其中，一二线同比-15.4%、三四线同比-23.4%，分别较6 月-8.1pct 和+23.7pct。上周13 个重点城市二手房成交107.8 万平米，环比-6.6%；7 月截至上周二手房累计成交同比-12.2%，较6 月-8.1pct。库存方面，上周15 城推盘88 万平米，对应成交推盘比0.71倍，最近三个月（25 年4 月-25 年6 月）分别为0.86 倍、1.14 倍和1.02 倍。至上周末，15 城可售面积8911.4 万平米，环比+0.3%；3 个月移动平均去化月数为19.6 个月，环比+0.3 个月，总体行业新房市场仍处于去库存趋势中。
　　主要政策新闻：发改委加大新型城镇化重点领域投入。宏观方面，住房交易总量增长彰显政策效应；国家发改委以“两重”“两新”资金为抓手，加大新型城镇化重点领域投入；因城施策方面，广东新规明确小产权房等情形一律不得登记；西安出台配售型保障房管理办法，禁止变更为商品住房流入市场；无锡滨湖区楼市新政：“苏超”参赛球员和观赛球迷购房补贴每套3 万-5 万元；住房公积金方面，海南拟推商转公贷款新政，提供带押直转和自筹结清两种方式；北京支持提取公积金支付购房首付款的同时申请住房公积金贷款；大连实施高层次人才个人住房公积金贷款支持政策。
　　公司动态跟踪：多家房企在融资、资本市场运作上活跃。深圳天健集团于7 月7 日成功发行2025 年度第二期中期票据，债券金额6.5 亿元，期限5 年，票面利率2.33%，募集资金将用于偿还即将到期的债务融资工具本金。股权质押及担保方面，首开股份拟为参股公司厦门沧珩实业提供2.352 亿元连带责任担保，担保比例按其49%股权比例核算；万物云控股股东万科以所持1.17 亿股股份为贷款提供质押担保，占已发行股份约10.11%。股份回购方面，贝壳-W 于7 月7 日耗资约430 万美元回购股份72.3 万股，回购价格区间5.92 至6.06 美元。
　　一周板块回顾：上周房地产板块、物管板块均跑赢大市。板块表现方面，SW 房地产指数上涨6.12%，沪深300 指数上涨0.82%，相对收益为5.3%，板块表现强于大市，在31 个板块排名中排第1 位。个股表现方面，SW 房地产板块涨跌幅排名前5 位的房地产个股分别为：渝开发、绿地控股、光大嘉宝、新湖中宝、大连友谊，上周涨跌幅排名后5 位的房地产个股分别为阳光股份、奥园美谷、*ST 中迪、ST 中珠、同达创业。板块表现方面，物业管理板块个股平均上涨3.18%，沪深300 指数上涨0.82%，相对收益为2.36%，板块表现强于大市。当前主流AH 房企25/26PE 均值分别为14.7/13.1 倍；物管25/26PE 均值分别13.2/11.8 倍。
　　投资分析意见：看好产品力和库存管理能力强的优质房企，维持“看好”评级。我们认为我国一二手房总成交已稳、并已持续稳定近3 年，但量价并未如期进入正向循环，近期中央对房地产止跌回稳表态从“持续巩固”调整为“更大力度”，意味着“止跌回稳”仍是政策主基调，并修复居民资产负债表是关键，预计新一轮支持政策或将出台，可能包括：房贷降息、加量好房子、优化收储、推进城改等，其中好房子政策将开辟新发展赛道，将助力优质房企率先进入底部拐点时刻，推动经营模式由金融业转向制造业，从而迎接PB-ROE 的向上突破。我们维持房地产及物管“看好”评级，推荐：1）产品力房企：建发国际、滨江集团、华润置地、建发股份、中海外发展、保利发展、招商蛇口，关注绿城中国、中国金茂；2）二手房中介：贝壳-W，关注我爱我家；3）物业管理：华润万象、绿城服务、招商积余、中海物业、保利物业；4）低估值修复房企：新城控股、越秀地产、龙湖集团、华发股份，关注金地集团。
　　风险提示：调控政策超预期收紧，销售去化不及预期；物管行业人工成本上行超预期。
【免责声明】本文仅代表第三方观点，不代表和讯网立场。投资者据此操作，风险请自担。

   【免责声明】本文仅代表第三方观点，不代表和讯网立场。投资者据此操作，风险请自担。

【广告】本文仅代表作者本人观点，与和讯网无关。和讯网站对文中陈述、观点判断保持中立，不对所包含内容的准确性、可靠性或完整性提供任何明示或暗示的保证。请读者仅作参考，并请自行承担全部责任。邮箱：news_center@staff.hexun.com