房地产开发行业周报：7月首周新房成交明显下降 上半年土地市场分化演绎

　　新房：本周新房成交环比明显下降，主要是7 月是传统上地产淡季，并且上周数据涵盖6 月末，因此环比基数也比较高。但本周季节性偏弱、量能位于今年以来低点，也反映了现阶段新房市场较低迷的环境，仍有待政策端进一步加码。本周30 个城市新房成交面积为131.0 万平方米，环比下降54.8%，同比下降20.2%，其中样本一线城市的新房成交面积为32.8万方，环比-60.2%，同比-37.5%；样本二线城市为61.4 万方，环比-57.0%，同比-20.3%；样本三线城市为36.9 万方，环比-43.3%，同比+6.1%。从今年累计28 周新房成交面积同比看，样本30 城共计5517.6 万方，同比+0.9%；一线城市为1444.6 万方，同比+8.8%；二线城市为2637.3 万方，同比-3.9%；三线城市为1435.6 万方，同比+2.8%。
　　二手房：本周14 个样本城市二手房成交面积合计188.2 万方，环比下降3.7%，同比下降7.2%。其中样本一线城市的本周二手房成交面积为72.9万方，环比-14.3%；样本二线城市为89.0 万方，环比6.7%；样本三线城市为26.3 万方，环比-2.1%。年初至今累计二手房成交面积为5757.2 万方，同比增长20.4%；其中样本一线城市的累计二手房成交面积为2368.2 万方，同比+25.3%；样本二线城市为2676.9 万方，同比+18.7%；样本三线城市为712.2 万方，同比+12.0%。
　　行情回顾：本周申万房地产指数累计变动幅度为6.1%，领先沪深300 指数5.30 个百分点，在31 个申万一级行业排名第1 名。
　　上半年土地出让低位徘徊，结构分化明显。据中指数据，2025 年上半年，300 城住宅用地出让金同比+27.5%，成交面积-5.5%。出让金同比增长主要是结构分化带来的，一线及二线城市出让金增长均超40%，上半年TOP20 城市宅地出让金占全国比重升至68%，核心城市单价较高的土地拉动整体出让金增长。但不论从出让金额或出让面积的绝对值看，上半年土地出让量能仍在历史低位徘徊。
　　信用债：根据wind 统计数据，本周（7.7-7.13）共发行房企信用债26 只，环比增加8 只；发行规模共计226.83 亿元，环比增加124.35 亿元，总偿还量192.05 亿元，环比增加125.02 亿元，净融资额为34.78 亿元，环比减少0.67 亿元。
　　投资建议：维持行业“增持”评级。我们认为重点关注房地产相关股票有以下理由：1、政策受基本面倒逼进入深水区，如我们2022、2023 年在报告中反复阐述，认为本轮最终政策力度超过2008、2014 年，而现在尚在途中。2、地产作为早周期指标，具备指向性作用，配置地产相当于配置经济风向标。3、行业竞争格局改善逻辑依旧适用，拿地和销售表现优异的依然是头部国央企和少量混合所有制及民企，品质房企有望在未来的格局中更加受益。4、我们观点“只看好一线+2/3 二线+极少量三线城市”依然奏效，这个城市组合在销售前期偶尔反弹时表现更好也得到了印证。5、供给侧政策，收储、妥善处置闲置土地等政策有新变化，依然是观察落地最重要的方向，且可以预见，一二线仍然更受益。基于以上，我们认为2025仍然是以政策为核心主导力量，板块主做政策beta，节奏和仓位控制更重要，配置方向可选：（1）基本面alpha 公司：H 股的绿城中国、建发国际集团、华润置地、中国海外发展、越秀地产；A 股的滨江集团、招商蛇口、保利发展、华发股份、建发股份；（2）地方国企/城投/化债：城投控股、城建发展、信达地产；（3）中介：贝壳；（4）物业属于跟涨：华润万象生活、保利物业、中海物业、绿城服务、招商积余等。
　　风险提示：政策落地不及预期、需求复苏不及预期、房企出险风险蔓延。
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