房地产及物管行业25年第28周周报：成交季节性回落 扩内需需要更强的政策抓手

　　核心观点：
　　本周政策情况：扩内需重要且紧迫，城改为重要政策抓手。本周求是网发文，提出要认识到扩大内需的重要性和紧迫性，指出房地产需求收缩、房价下跌、地方政府土地出让收入下滑对内需产生不利影响，地产工具中城中村改造为重要抓手。地方政策方面，海口公开征集保障房项目；无锡滨湖实施购房补贴政策；岳阳、北京、怒江州、大连等地发布公积金放松政策；广州天河区开出面额1 亿元的房票。
　　本周基本面情况：成交季节性回落。据Wind 及克尔瑞，本周50 城商品房成交面积307.62 万方，环比下降53.1%，同比下降12.1%。二手房方面，本周11 城网签口径成交150.77 万方，环比下降9.5%，同比下降9.0%，83 城认购口径日均成交3483 套，环比持平，同比增长19.6%。二手来访方面，本周二手来访环比下降1.7%，同比上升13.6%。
　　本周10 城商品房推盘139.2 万方，环比下降5.0%，同比下降4.6%。
　　本周土地情况：7 月上旬供地节奏影响下出让金回落。据中指院数据，25 年7 月前10 天中指院300 城商住土地出让金同比下降49.3%，截至2025 年7 月10 日，商住土地累计出让金同比上升21.5%。分线来看，一线、二线、三四线城市累计出让金同比分别上升28.6%、上升27.5%、上升4.2%。
　　开发板块观点：成交热度下行，城市更新或为重要抓手。本周集中网签结束，新房网签规模环比腰斩，二手网签环比也有小幅下降，而前端来访、认购、网签则自5 月初以来持续下降，市场热度仍在下行。在需求端政策几乎全面放开的当下，包括城市更新在内的供给端政策或将成为未来拉动内需和促进地产需求企稳的重要抓手。12-19 年以棚户区等拆建工作为主，19-23 年之间以老旧小区改造为主，23 年中央重提三大工程，强调城中村改造，并且在24 年持续升级，25 年计划全年实施100 万套城中村及危房改造，并且提升货币化安置比例。通过政府引导投资，将城市向外拓展专项内部升级与调整，带动城市的发展与功能的进化，是扩张内需非常有效的手段。25 年下半年将是地产政策方法调整的节点机会，从去年开始实施的以收储去库存与拆迁安置相结合的政策组合，对于资产价格预期的影响并不显著，关注后续政策的进一步优化与其他稳定民众预期的措施。
　　物业板块观点：板块行情回升。据Wind 数据，本周恒生指数上涨0.9%，物业板块平均上涨4.3%，其中龙头央国企上涨2.3%，龙头未违约民企上涨4.8%，龙头违约民企上涨3.6%，物业板块24 年整体PE8.0x。
　　风险提示。基本面不及预期，包括行业政策面改善力度不及预期等；融资收紧；供给侧改革出清影响情绪，对于市场情绪产生扰动。
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