地产及物管行业周报：中央要求以城市更新为重要抓手 统计局表示更大力度推动止跌回稳

　　本期投资提示：
　　地产行业数据：一二手房成交环比下降，新房成交推盘比下降。上周(7.12-7.18)34 个重点城市新房合计成交159.1 万平米，环比-20.1%；其中，一二线环比-22.9%、三四线环比+24.8%； 7 月(7.1-7.18)一手房成交同比-18.0%，较6 月-9.7pct；其中，一二线同比-17.3%、三四线同比-21.9%，分别较6 月-8.5pct 和-22.2pct。上周13 个重点城市二手房房合计成交103.1 万平米，环比-5.4%；7 月截至上周累计成交同比-11.4%，较6 月-1.8pct。库存方面，上周15 城合计推盘73 万平米，合计成交63 万平米，对应成交推盘比为0.87 倍；最近三个月（25 年4 月-25 年6 月）分别为0.86 倍、1.14 倍和1.02 倍。至上周15 城可售面积为8925.5 万平米，环比+0.11%；3 个月移动平均去化月数为19.8 个月，环比上升0.18 个月。总体行业新房市场仍处于去库存趋势中。
　　主要政策新闻：中央要求以城市更新为重要抓手，统计局表示更大力度推动止跌回稳。
　　宏观层面，中央城市工作会议于7 月中召开，会议强调以推进城市更新为重要抓手，加快构建房地产发展新模式，稳步推进城中村和危旧房改造，着力建设舒适便利的宜居城市；统计局发布最新数据，2025 年上半年全国房地产开发投资额同比下降11.2%，6 月份一线城市新建商品住宅销售价格环比下降0.3%，并且国家统计局副局长盛来运表示，现在房地产销售面积和销售金额都在下降，房地产筑底需要一个过程，在筑底和转型阶段相关指标有所起伏波动是正常的，这也需要我们下更大力度推动房地产市场止跌回稳；因城施策方面，长沙、青岛、武汉等多地出台“以旧换新”补贴政策刺激房地产市场发展；福州省发布非居住存量房屋改建为保障性租赁住房实施细则；广东省积极稳步推动城中村和老旧小区改造；公积金方面，青岛市调整2025 年度公积金缴存基数。
　　公司动态跟踪：多家房企披露上半年业绩预告，滨江、城建。销售方面，6 月销售额及同比：华发股份70 亿元（-31%）；华润置地235 亿元（-27%）；龙湖集团65 亿元（-36%）。公司业绩方面，各公司预告2025H1 相关数据，华发股份总营收382 亿元（+53%），归母净利润1.7 亿元（-87%）；保利发展总营收1168 亿元（-16%），归母净利润27 亿元（-63%）； 其他公司2025H1 归母净利润及同比：滨江集团16 亿元（+40% ）； 中华企业3.9~5.7 亿元（+210~262% ）； 南山控股0.8~1.1 亿元（+168~193%）；金地集团-34~-42 亿元（24H1-34 亿元）；城建集团4.4-6.5 亿元（+419~570%）； 天健集团0.3~0.5 亿元（-81~-87%）； 大悦城0.8~1.2 亿元（+122~133%）；万科A-100~-120 亿元（24H1-98.5 亿元）；首开股份-16~-21 亿元（24H1-19 亿元）。融资及担保方面，招商蛇口拟发债8 亿元/1.7%/3 年。股份回购方面，贝壳-W14~18 日累计回购股份约313.3 万股，共耗资约2000 万美元。
　　一周板块回顾：上周房地产板块、物管板块均弱于大市。板块表现方面，SW 房地产指数下跌2.63%，沪深300 指数上涨0.49%，相对收益为-3.12%，板块表现弱于大市，在31 个板块排名中排第31 位。个股表现方面，SW 房地产板块涨跌幅排名前5 位的房地产个股分别为：市北高新、中新集团、中润资源、亚太实业、福星股份，上周涨跌幅排名后5 位的房地产个股分别为光大嘉宝、南山控股、信达地产、华夏幸福、渝开发。
　　板块表现方面，物业管理板块个股平均下跌0.43%，沪深300 指数上涨0.49%，相对收益为-0.92%，板块表现弱于大市。当前主流AH 房企25/26PE 均值分别为14.7/12.6倍；物管25/26PE 均值分别13.0/11.6 倍。
　　投资分析意见：看好半年度业绩稳定和库存能力强的优质房企，维持“看好”评级。我们认为我国一二手房总成交已稳、并已持续稳定近3 年，但量价并未如期进入正向循环，近期中央对房地产止跌回稳表态从“持续巩固”调整为“更大力度”，意味着“止跌回稳”仍是政策主基调，并修复居民资产负债表是关键，预计新一轮支持政策或将出台，可能包括：房贷降息、加量好房子、优化收储、推进城改等，其中好房子政策将开辟新发展赛道，将助力优质房企率先进入底部拐点时刻，推动经营模式由金融业转向制造业，从而迎接PB-ROE 的向上突破。我们维持房地产及物管“看好”评级，推荐：
　　1）产品力房企：建发国际、滨江集团、华润置地、建发股份，关注绿城中国、中国金茂；2）低估值修复房企：新城控股、越秀地产、招商蛇口、保利发展、中海外发展、龙湖集团、华发股份，关注金地集团；3）二手房中介：贝壳-W，关注我爱我家；4）物业管理：华润万象、绿城服务、招商积余、中海物业、保利物业。
　　风险提示：调控政策超预期收紧，销售去化不及预期；物管行业人工成本上行超预期。
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