房地产行业《住房租赁条例》点评：破局租赁痛点 确立租购同权

　　事件：2025年7月 16 日，国务院总理签署第 812 号令，公布我国首部专门规范住房租赁市场的行政法规《住房租赁条例》（下称《条列》）。
　　供给端：盘活存量资源，扩充租赁供给渠道，推动租购住房权益同等化。《条例》明确鼓励居民自有住房入市、企业改造非居存量资产（老旧厂房/商办用房/自持商品房）转化为租赁房源，并通过“租购同权”保障承租人公共服务平等化。当前“非居改租”模式仍受制于三大约束：
　　①改造成本高企（结构性改造）、②产权性质调整障碍（用地/用途变更）、③消防等审批标准适配不足等问题，后续相关配套政策有望获得优化。
　　保障端：注重租客权益，严守非居住空间禁租底线，实施强制合同备案制度以规范市场运营。《条例》明确要求：①禁止非居住空间单独出租；②设定人均租住面积下限；③押金无正当理由不得扣减；④全量合同实名备案。合同备案的趋严一方面为政府提供市场动态监测提供抓手（如租金/空置率数据），另一方面通过信息留痕降低租客押金损失风险。我们认为政策通过居住安全底线+资金监管双重约束，直击“群租乱象”“押金克扣”等痛点，未来租赁市场将更加透明规范，房东和住户的合法权益也将得到更有力的保护。
　　企业端：强调培育市场化、专业化的住房租赁企业，我国租赁行业机构化率将显著提升。《条例》明确提出“国家完善政策措施，培育市场化、专业化的住房租赁企业”。“十四五”时期，全国计划筹集保租房870 万套，2025 年是“十四五”收官之年，住房租赁市场正逐步从大规模筹集建设进入存量提质阶段。但相比发达国家我国租赁行业机构化率仍较低，从《条例》的要求来看，我国租赁企业仍有较大发展空间。未来政策有望从供需两端持续优化，一方面通过财政金融支持、市场培育、非居改租等举措加大供给侧力度，另一方面结合公积金改革、人才引进等政策，进一步激发市场需求。
　　监管端：构建租金动态监测体系，完善行业信用监管机制，引导市场规范发展环境。《条例》要求建立住房租金监测机制，一方面有助于提高市场透明度，稳定市场租金。另一方面为租赁双方提供租金参考依据，提升交易公平。此外，《条例》要求强化行业监管与信用体系建设，将相关违法违规行为记入信用记录，并根据信用状况实施分级分类监管。整体来看，租金监测与信用监管将有效降低信息不对称风险，从而减少违约及欺诈行为的发生，为加快建立租购并举的住房制度提供支撑。
　　投资建议：《住房租赁条例》通过强化监管、保障住户权益等加快建立租购并举的住房制度，同时“非居改住”有助于存量库存去化。方向上建议关注：1）市场化租赁企业（经纪机构）；2）开发经营服务并重房企。
　　风险提示：政策落地不及预期；信用风险持续蔓延；楼市回暖不及预期
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