地产及物管行业周报：上海等地陆续发布好房子标准 期待更大力度止跌回稳政策

　　本期投资提示：
　　地产行业数据：一二手房成交分化，新房成交推盘比下降。上周(7.19-7.25)34 个重点城市新房合计成交196.1 万平米，环比+19.9%。其中，一二线环比+24.5%，三四线环比-24.7%。7 月(7.1-7.25)一手房成交同比-13.6%，较6 月-21.9pct。其中，一二线同比-12.8%，三四线同比-23.4%，分别较6 月-21.1pct 和-31.5pct。上周13 个重点城市二手房房合计成交103.5 万平米，环比-1.1%；7 月截至上周累计成交同比-8.4%，较6 月-7.1pct。库存方面，上周15 城合计推盘73 万平米，合计成交74 万平米，对应成交推盘比为0.81 倍，最近三个月（25 年4 月-25 年6 月）分别为0.86 倍、1.14 倍和1.02倍。至上周末（2025/7/25）15 城合计住宅可售面积为8940.8 万平米，环比+0.2%；3 个月移动平均去化月数为20 个月，环比+0.3 个月。我们认为，目前总体行业新房市场仍处于去库存趋势中。
　　主要政策新闻：7 月LPR 维持不变，上海等地陆续发布好房子标准。宏观方面，央行发布7 月LPR 报价，1 年期和5 年期LPR 均维持不变；财政部发布2025 年上半年财政收支情况，房产税2,618 亿元（+12%），土地增值税2,535 亿元（-17.6%），国有土地使用权出让收入14,271 亿元（-6.5%）；国务院公布《住房租赁条例》，鼓励居民家庭将自有房源用于租赁，支持企业盘活改造老旧厂房、商业办公用房、自持商品住房等用于租赁，多渠道增加租赁住房供给。因城施策方面，成都推出房地产“新政17 条”，宣布分批取消住房限售政策并调整住房公积金贷款规则；南京高淳区持续优化购房政策，购新建商品房拿证后可享1%购房补贴；业主拿证且在招生方案发布前，子女可在房产施教区入学（无需迁户）；并推商贷优惠利率；上海市发布《住宅设计标准》（征求意见稿），上海新版住宅设计标准五大突破：层高全面升级至3 米，阳台深度1.3 米实用化，三层即需预留电梯，底层架空共享空间，标配智能家居系统。公积金政策方面，广东六城住房公积金管理中心签署《推动住房公积金协同发展合作协议》；济南针对购买配售型保障性住房的公积金缴存职工推出两项优惠；长沙公积金新政：最高贷款额度提至70 万，三孩家庭80 万，二套房首付比降至40%，首套房阶段性“可提可贷”。
　　公司动态跟踪：多家房企融资活动保持活跃。融资方面，7 月21 日，招商蛇口拟公开发行2025 年第一期公司债券：8 亿元/3 年/1.70%；7 月23 日，中国金茂发行2025 年度第一期中期票据：20 亿元/3 年/2.3%；7 月24 日，城建发展发行2025 年度第二期中期票据：5 亿元/3 年/2.05%。配售股份方面，建发国际控股股东益能国际有限公司(卖方)、建发国际及配售代理订立配售及认购协议，约定以每股15.80 港元配售6460万股销售股份，配售价较最后交易日收盘价折让约8.88%，所得款项净额约10.2 亿港元，80%用于偿还贷款，20%用作一般营运资金。
　　一周板块回顾：上周房地产板块、物管板块均强于大市。板块表现方面，SW 房地产指数上涨4.07%，沪深300 指数上涨1.69%，相对收益为2.38%，板块表现强于大市，在31 个板块排名中排第7 位。个股表现方面，SW 房地产板块涨跌幅排名前5 位的房地产个股分别为：大连友谊、南国置业、*ST 基础、张江高科、西藏城投，上周涨跌幅排名后5 位的房地产个股分别为渝开发、市北高新、中润资源、国创高新、南京高科。
　　板块表现方面，物业管理板块个股平均上涨3.19%，沪深300 指数上涨1.69%，相对收益为1.5%，板块表现强于大市。当前主流AH 房企25/26PE 均值分别为14.8/13.2倍；物管25/26PE 均值分别13.8/12.3 倍。
　　投资分析意见：看好产品力和库存管理能力双强的优质房企，维持“看好”评级。我们认为我国一二手房总成交已稳、并已持续稳定近3 年，但量价并未如期进入正向循环，近期中央对房地产止跌回稳表态从“持续巩固”调整为“更大力度”，意味着“止跌回稳”仍是政策主基调，并修复居民资产负债表是关键，预计新一轮支持政策或将出台，可能包括：房贷降息、加量好房子、优化收储、推进城改等，其中好房子政策将开辟新发展赛道，将助力优质房企率先进入底部拐点时刻，推动经营模式由金融业转向制造业，从而迎接PB-ROE 的向上突破。我们维持房地产及物管“看好”评级，推荐：1）产品力房企：建发国际、滨江集团、华润置地、建发股份，关注绿城中国、中国金茂；2）低估值修复房企：新城控股、越秀地产、招商蛇口、保利发展、中海外发展、龙湖集团、华发股份，关注金地集团；3）二手房中介：贝壳-W，关注我爱我家；4）物业管理：华润万象、绿城服务、招商积余、中海物业、保利物业。
　　风险提示：调控政策超预期收紧，销售去化不及预期；物管行业人工成本上行超预期。
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