房地产行业周报(2025年第30周)：新房二手房成交环比小幅上升 上海发布住宅设计标准

　　板块行情：第30 周（7 月21 日-7 月25 日）申万一级行业指数中，房地产指数上涨4.1%，在31 个一级行业板块中排名第7。
　　政策要闻：地方层面：1）成都：7 月21 日，成都市住房和城乡建设局等六部门印发《关于促进房地产市场平稳健康发展若干措施的通知》，宣布分批取消住房限售政策并调整住房公积金贷款规则，以支持居民换房需求并促进市场平稳发展。2）东莞：7 月24 日，东莞市住房和城乡建设局发布《东莞市房地产开发项目车位、车库租售管理办法》，规范房地产开发项目车位车库的出租出售行为。3）上海：7 月21 日，上海市住房和城乡建设管理委员会发布《住宅设计标准》（征求意见稿），对住宅设计提出更高要求。新标准强调提升安全性、舒适性及绿色智能化水平，要求住宅层高不低于3 米，卧室起居室净高不低于2.6 米；规定阳台净深至少1.3 米、栏杆净高不低于1.2 米，并对外墙凹口尺寸提出限制等；7 月25 日，上海市规划和自然资源局印发《关于加快转变发展方式集中推进本市城市更新高质量发展的规划资源实施意见》，以推进城市更新行动，深化建立可持续城市更新模式和政策法规。意见明确表示，要贯通城市更新全流程，构建全周期城市更新模式，包括规划引领、资源统筹、项目计划、规划制定、实施建设、运营管理等阶段。4）泰州：7 月25 日，江苏省泰州市住房公积金管理委员会办公室发布通知调整住房公积金政策，扩大公积金账户余额支付购房首付款提取范围至购房人、配偶、父母及子女，并支持使用“房票”作为住房公积金贷款首付款。
　　公司动态：1）绿城中国：7 月23 日，绿城以总价46.67 亿元竞得苏州园区双湖地块，成交楼面价65241.78 元/平方米，溢价率8.74%%。该地块出让面积70138.3500 平方米，建筑面积71541.12 平方米，容积率>1.0 且≤1.02，为住宅用地，起拍价429247 万元，起拍楼面价60000.04 元/平方米。2）中国海外发展：7 月24 日，上海第六批土拍中，中海以总价53.63 亿元竞得静安区东斯文里地块，成交楼面价90390 元/平方米，溢价率10.1%；以65.25 亿拿下普陀真如多用途组团用地，成交楼面价58823 元/平方米，溢价率14.17%。3）绿城中国：7 月25 日，上海第六次土拍中，绿城以64.719 亿总价成功夺得上海市虹口区北外滩地区hk315-11 地块国有建设用地使用权，该地溢价率超过46%，可售商品住宅楼板价超过13.6 万/㎡。
　　销售端：第30 周新房成交环比上升16%，二手房成交环比上升2%。1）本周20 城商品房成交面积157 万方，商品房日平均成交面积22.5 万方，环比上升16%，同比下降13%。2）从累计数据来看，年初至今20 城商品房成交面积5912 万方，累计同比下降7%。3）第30 周11 城二手房成交面积187 万方，日平均成交面积26.7 万方，环比上升2%，同比下降2%。4）从累计数据来看，年初至今11 城二手房成交面积5978 万方，同比上升16%。
　　投资策略：部分核心城市新房、宅地成交热度较高均为优质供给驱动，但优质供给也会挤压老库存和二手房去化，二者仍面临一定价格下行压力。有效的政策关键在于广义财政发力，期待城中村改造和收储进一步推进；二手房价或为地产见底的观测指标，核心逻辑是当前城市是二手房决定整体房价锚，新房基于高品质有溢价空间，二手房价企稳后才有量价回升的基础。建议关注：1）具备好产品护城河房企，有望表现出较强alpha 属性；2）优质商业地产公司的租金稳定性；3）存量房中介业务方向。重点关注绿城中国、华润置地、太古地产、华润万象生活、贝壳-W 等。
　　风险提示：产业、人口兑现不及预期，广义财政发力不足。
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