2025年7月房企销售数据点评：房企销售热度低位 优质企业跑赢市场

　　事件：
　　7 月31 日，克而瑞发布2025 年7 月房地产公司销售排行，保利单月销售排名第一，实现销售金额180 亿元，招蛇、万科单月销售额分别为156、135 亿元，排名第二、三位，前三门槛从去年同期159 亿元下降至135 亿元。7 月单月销售过百亿房企为5 家，较2024 年同期减少1 家。
　　点评：
　　7 月房企销售额单月同比-23%/累计同比-18%，分别较前值+4pct/-1pct，销售热度继续低位。根据克而瑞数据，2025 年7 月，50 家房企单月销售金额1,539 亿元，同比-23.0%、较前值+4.2pct；销售面积为887 万方，同比-26.6%、较前值+6.3pct。2025 年1-7 月累计销售金额13,877 亿元，同比-18.4%、较前值-0.5pct；销售面积7,195 万方，同比-24.6%、较前值+0.6pct。24 年9 月底“止跌回稳”政策组合拳催化下，24Q4 销售额同比降幅出现显著收窄，25 年以来销售出现反复，2 月改善后3-4 月边际回落，5 月低位改善6 月热度回落，7 月保持低位。政策方面，6 月国常会要求更大力度推动止跌回稳，好房子加大支持力度；7 月政治局会议指出落实城市工作会议精神，高质量开展城市更新；LPR 保持不变。目前国内销售市场结构性分化仍然明显，一二线城市好于三四线，并且我们维持认为后续房地产市场呈现“结构偏强+总量偏弱”的格局，我们依然看好布局核心城市的优质房企的销售表现。
　　7 月单月销售：保利、招蛇、万科排名前三，7 月房企销售有所分化、整体热度有所下滑。根据克而瑞数据，从单月销售来看，保利销售排名第一，招蛇、万科分别位列二三。其中，保利180 亿（YOY-29%）、招蛇156 亿（YOY-1%）、万科135 亿（YOY-30%）、华润133 亿（YOY-14%）、中海118 亿（YOY-11%）、滨江88 亿（YOY+25%）、金茂85 亿（YOY+49%）、建发房产63 亿（YOY-8%）、越秀60 亿（YOY+19%）、龙湖60 亿（YOY-20%）、绿城47 亿（YOY-56%）、华发41 亿（YOY-52%）、碧桂园34 亿（YOY-22%）、金地26 亿（YOY-58%）、世茂20 亿（YOY-27%）、新城16 亿（YOY-55%）、融创15 亿（YOY+6%）、旭辉10 亿（YOY-44%）、阳光城8 亿（YOY-47%）、中南8 亿（YOY-32%）等。主流企业中销售同比排名靠前的房企为：金茂+49%、滨江+25%、越秀+19%、融创+6%等，显著好于行业。
　　1-7 月累计销售：保利、中海、华润排名前三，前7 月优质房企销售跑赢行业、房企分化加大。根据克而瑞数据，从累计销售来看，保利销售排名第一，中海、华润分别位列二三。其中，保利1632 亿（YOY-18%）、中海1320 亿（YOY-18%）、华润1236 亿（YOY-12%）、招蛇1045 亿（YOY-11%）、绿城857 亿（YOY-11%）、万科821 亿（ YOY-44% ）、建发房产770 亿（YOY+6%）、越秀675 亿（YOY+12%）、金茂618 亿（YOY+23%）、滨江616 亿（YOY-6%）、华发543 亿（YOY+1%）、龙湖410 亿（YOY-30%）、融创251 亿（YOY-10%）、碧桂园239 亿（YOY-36%）、金地197 亿（YOY-53%）、世茂155 亿（YOY-22%）、新城119 亿（YOY-56%）、旭辉112 亿（YOY-49%）、阳光城93 亿（YOY-7%）、中南30 亿（YOY-72%）等；主流企业中销售同比排名靠前的房企为：金茂+23%、越秀+12%、建发房产+6%、华发+1%、滨江-6%等，显著好于行业。
　　投资分析意见：看好产品力和库存管理能力双强的优质房企，维持“看好”评级。我们认为我国广义住房需求已经见底，但居民资产负债表仍需修复2 年左右，导致量价并未如期进入正向循环，因而预计“止跌回稳”仍将是政策主基调，其中修复居民资产负债表是关键。考虑到核心城市房地产市场供需更加健康和居民资产负债表的输入性改善等因素，预计核心城市的房地产市场已在底部拐点区域、并将领先筑底回升；同时好房子政策将开辟“新产品、新定价、新模式”的新发展赛道，将推动好房子渗透率更低的核心城市房地产市场的改善，同时也将助力布局核心城市并打造好房子的优质房企率先进入底部拐点时刻，推动经营模式由金融业转向制造业，从而迎接PB-ROE 的向上突破。我们维持房地产及物管“看好”评级，推荐：1）产品力房企：建发国际、滨江集团、华润置地、建发股份，关注绿城中国、中国金茂；2）低估值修复房企：新城控股、越秀地产、招商蛇口、保利发展、中海外发展、龙湖集团、华发股份，关注新城发展、金地集团；3）二手房中介：
　　贝壳-W，关注我爱我家；4）物业管理：华润万象、绿城服务、招商积余、中海物业、保利物业。
　　风险提示：房地产行业销售和融资资金再趋紧，政府收储及城改推进不及预期。
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