房地产行业点评报告：单月销售数据表现走弱 房企国内贷款增速转正

　　6 月销售数据表现走弱，城市市场热度分化
　　国家统计局发布2025 年1-6 月商品房投资和销售数据。1-6 月，全国商品房销售面积4.59 亿平，同比-3.5%（1-5 月-2.9%），其中商品住宅销售面积同比-3.7%；1-6 月商品房销售额4.42 万亿元，同比-5.5%（1-5 月-3.8%），其中商品住宅销售额同比下降5.2%。2025 年6 月，全国商品房销售面积和金额分别同比-5.5%和-10.8%，单月销售数据降幅为2024 年9 月以来最大值；单月销售均价同比-5.6%，半年度冲刺月降价促销现象有所显现，市场成交呈现以价换量趋势，房价企稳仍然存在一定压力。分区域看，1-6 月东部、中部、西部、东北区域商品房销售面积同比增速分别为-5.2%、-1.2%、-2.5%、-6.0%，中部区域市场表现较好。根据我们跟踪重点城市成交数据，2025 年前24 周一线、二线和三四线城市新房成交面积增速分别为+7.3%、-2.2%、-4.2%，高能级城市成交热度更高。
　　开工数据降幅收窄，竣工面积同比仍下降
　　2025 年1-6 月，全国房屋新开工面积3.04 亿平，同比-20.0%（1-5 月-22.8%），其中住宅新开工同比-10.4%，降幅均有所收窄。我们跟踪的Wind 322 城2024 年宅地成交面积同比-13%，2025 年1-6 月同比-5%，拿地减少或将持续影响全年新开工数据。1-6 月，房屋竣工面积2.26 亿平，同比-14.8%（1-5 月-17.3%），其中住宅竣工面积同比-15.5%，降幅有所收窄，参考2022-2023 年新开工面积超20%的降幅，预计2025 年竣工面积将依旧承压下降。
　　开发投资额降幅扩大，房企国内贷款增速转正
2025 年1-6 月，房地产开发投资额4.67 万亿元，同比-11.2%（1-5 月-10.7%），其中住宅开发投资额同比-10.4%，降幅持续扩大，新开工数据下降及房企销售回款不足持续影响投资意愿。2025 年1-6 月，房地产开发企业到位资金5.02 万亿元，同比-6.2%（1-5 月-5.3%），其中国内贷款、自筹资金、定金及预收款、个人按揭贷款累计同比分别+0.6%、-7.2%、-7.5%、-11.4%（1-5 月-1.7%、-7.2%、-5.0%、-8.5%），除国内贷款同比转正外，其他渠道到位资金同比降幅均扩大，在销售数据走弱情况下，房企自筹资金及销售回款压力仍较大。
　　投资建议
　　6 月为房企半年度业绩冲刺月，在降价促销背景下，单月销售数据走弱。我们跟踪的重点城市7 月前两周成交数据显示，一线、二线和三四线商品房成交面积分别-15.7%、+2.6%、+16.3%，7、8 月为传统销售淡季，预计在2024 年同期低基数下，三季度销售数据表现有望延续弱复苏趋势。推荐标的：（1）布局城市基本面较好、善于把握改善型客户需求的强信用房企：绿城中国、招商蛇口、中国海外发展、建发股份、滨江集团、建发国际集团；（2）住宅与商业地产双轮驱动，同时受益于地产复苏和消费促进政策：华润置地、新城控股、龙湖集团；（3）“好房子，好服务”政策下服务品质突出的优质物管标的：华润万象生活、绿城服务、保利物业、招商积余、滨江服务、建发物业。
　　风险提示：（1）行业销售恢复不及预期，融资改善不及预期，房企资金风险进一步加大。（2）政策放松不及预期。
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