房地产开发2025W31：本周新房成交同比-19.6% 二手房同比+0.2%

　　行情回顾：本周申万房地产指数累计变动幅度为-3.4%，落后沪深300 指数1.68 个百分点，在31 个申万一级行业排名第29 名。
　　新房：本周30个城市新房成交面积为185.1万平方米，环比提升23.8%，同比下降19.6%，其中样本一线城市的新房成交面积为53.1 万方，环比+40.6%，同比-15.3%；样本二线城市为87.1 万方，环比+15.4%，同比-19.8%；样本三线城市为44.9 万方，环比+23.7%，同比-23.7%。从今年累计31 周新房成交面积同比看，样本30 城共计5975.8 万方，同比-1.0%；一线城市为1577.0 万方，同比+5.6%；二线城市为2854.5 万方，同比-5.3%；三线城市为1544.2 万方，同比+0.9%。
　　二手房：本周14 个样本城市二手房成交面积合计183.5 万方，环比下降7.0%，同比增长0.2%。其中样本一线城市的本周二手房成交面积为75.9万方，环比0.4%；样本二线城市为82.9 万方，环比-12.8%；样本三线城市为24.6 万方，环比-6.9%。年初至今累计二手房成交面积为6328.1 万方，同比增长18.3%；其中样本一线城市的累计二手房成交面积为2593.7 万方，同比+21.9%；样本二线城市为2945.0 万方，同比+17.2%；样本三线城市为789.5 万方，同比+11.5%。
　　信用债：本周共发行房企信用债16 只，环比减少4 只；发行规模共计112.51 亿元，环比减少75.36 亿元，总偿还量62.75 亿元，环比减少129.43亿元，净融资额为49.76 亿元，环比增加54.07 亿元。
　　房地产相关表述有所精简，并不代表房地产不重要，未来仍有待提升政策支持力度。7 月30 日，政治局召开会议，决定召开二十届四中全会，分析研究当前经济形势和经济工作。其中在防范化解风险章节中提到，落实好中央城市工作会议精神，高质量开展城市更新。相较2024 年数次政治局会议，本次会议关于房地产相关表述有所精简，省略了4 月会议诸如稳地产、房地产收储等相关表述。但我们认为这并不代表房地产不重要。2025 年以来，新房销售延续负增，量能处于近年最低水平，不论是量、价均难言已实现稳地产的目标。低迷的市场持续影响房企拿地、开工、施工等指标，对房地产开发投资乃至于经济持续拖累。因此在地产政策维度，仍有待供需两端支持力度的提升。
　　短期或延续原有地产政策框架推进。
　　投资建议：维持行业“增持”评级。我们认为重点关注房地产相关股票有以下理由：1、政策受基本面倒逼进入深水区，如我们2022、2023 年在报告中反复阐述，认为本轮最终政策力度超过2008、2014 年，而现在尚在途中。2、地产作为早周期指标，具备指向性作用，配置地产相当于配置经济风向标。3、行业竞争格局改善逻辑依旧适用，拿地和销售表现优异的依然是头部国央企和少量混合所有制及民企，品质房企有望在未来的格局中更加受益。4、我们观点“只看好一线+2/3 二线+极少量三线城市”依然奏效，这个城市组合在销售前期偶尔反弹时表现更好也得到了印证。5、供给侧政策，收储、妥善处置闲置土地等政策有新变化，依然是观察落地最重要的方向，且可以预见，一二线仍然更受益。基于以上，我们认为2025仍然是以政策为核心主导力量，板块主做政策beta，节奏和仓位控制更重要，配置方向可选：（1）基本面alpha 公司：H 股的绿城中国、建发国际集团、华润置地、中国海外发展、越秀地产；A 股的滨江集团、招商蛇口、保利发展、华发股份、建发股份；（2）地方国企/城投/化债：城投控股、城建发展、信达地产；（3）中介：贝壳；（4）物业属于跟涨：华润万象生活、保利物业、中海物业、绿城服务、招商积余等。
　　风险提示：政策落地不及预期、需求复苏不及预期、房企出险风险蔓延。
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