地产7月观察及数据点评：继续拉长久期

　　本报告导读：
　　7 月市场仍在延续此前预期和趋势运行，但主要指标均有走差迹象，市场会再度预期政策对冲，但我们认为，当下优选的仍然是结构性机会。
　　投资要点：
　　推荐：1）开发类：A股-万科A、保利发展、招商蛇口、金地集团；H 股-中国海外发展；2）商住类：华润置地、龙湖集团、新城控股；3）物业类：万物云、华润万象生活、中海物业、保利物业、招商积余、新大正；4）文旅类-华侨城A。
　　主要指标同比降幅均有所扩大，行业运行存在走差迹象。销售金额/面积单月同比分别为-14.1%和-8.4%，较6 月均降幅走阔，尤其是金额，隐含成交金额仍有压力。同时，新开工面积单月同比增速为-15.2%，竣工面积同比-29.5%，即便考虑季节性因素，也出现了不同程度的走差迹象。
　　地产投资仍然是关注重点，但我们维持无风险时代的判断，也即，地产投资走弱也不会带来行业风险出现，城市更新会作为有力手段。单月地产投资增速下降到了-17.1%，而历史上比这个数值更低的只出现在2022 年11 月，且考虑到地产投资已经连续下行3 年以上，反应出当前地产投资确实处于较为低迷的状态。尽管如此，我们并不认为这是当前实物工作量、乃至经济的反应，原因在于从口径上，这仅是开发商作为统计范围的投资增速，但当前进入到城市发展新阶段，城市更新逐步提高投资力度，更广泛的实物开支将以建筑商为主体，若合并考虑，预计整体仍将处于平稳状态。如若再考虑城市更新具备大规模实施的条件，因此，对冲的冗余度很高。
　　尽管我们将今年定为无风险时代，也需要强调，这是按照资产负债表来定义的，去杠杆压力缓解，若观察利润表，则仍然有压力。虽然当下利润表对行业的股价表现影响不深，仍然需要注意当可结算项目变少之后，刚性的运营成本所影响的业绩变化。同样还需要关注，新拿地的项目利润是否会用于填补老项目对应的利息支出，带来利润率的压力。反应在报表当中就是，良好的销售并没有向利润表和资产负债表的改善转化，预计在年底的报表中会更加明朗。
　　时至下半年，市场的关注点再从基本面验证转向政策展望，尤其是十五五规划。但和此前不同的是，以往的政策展望是以基本面走差之后的政策对冲为主，而当前的政策展望更加着眼于房地产的新发展模式。更值得重视的是即将出台的十五五规划，对于稳健经营的央企更为关键，商业模式的调整势在必行，而与之对应的估值体系变更，也将蕴含新的机会。
　　风险提示：不扩信用背景下，价格企稳的压力仍在。
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