经营服务行业2025年半年报综述：物管行业喜迎高质量发展 中介及代建龙头地位稳固

　　核心观点
　　纵观2025 年上半年物业管理及经营服务行业表现，物管及商管行业整体营收保持稳健增长，业绩增速转正。伴随行业规模增长放缓，企业转向追求高质量发展，部分物管公司在经营效率、服务质量、业绩增长等方面均出现积极变化。头部交易中介商贝壳、我爱我家规模持续扩张，同时积极培育第二增长曲线业务。代建服务商龙头绿城管理控股新拓面积稳居行业第一，现金流和盈利质量转好。扩内需背景下，房地产行业整体发展持续受政策支撑，我们继续看好物管及经营服务赛道，推荐头部交易中介商与服务质量、经营效率高的物企。
　　摘要
　　物管商管：经营回归主业，规模增长放缓，企业盈利能力提升，部分优质物企持续保持业绩高增。2025 年上半年23 家重点物管及商管公司合计实现营业收入1158.4 亿元，同比增长5.0%，增速与2024 年全年基本持平；基础物管服务营收占比达到70.9%，较去年全年提升1.7 个百分点，物企经营逐渐回归物业管理服务主业。上半年实现归母净利润81.9 亿元，同比增长34.9%，去年同期同比增速为38.5%，2024 年全年同比增速为-18.8%，样本企业整体业绩增速已由负转正。归母净利润率提升至7.1%，较去年同期提升1.6 个百分点。截止2025 年上半年末， 18 家披露在管面积的物企在管面积共54.5 亿方，同比增长4.0%，增速较2024年全年下降2.0 个百分点。企业分化明显，部分企业业绩增速保持双位数增长。
　　交易及代建：头部效应明显。（1）交易中介商：代表性企业规模持续扩张。业务规模上，贝壳与我爱我家交易规模均持续稳健扩张，2025 年上半年贝壳实现GTV 共17224 亿元，同比增长17.3%，我爱我家实现GTV 共1375 亿元，同比增长9.9%。贝壳营收双位数增长，但因业务结构变动致使利润承压。2025 年上半年贝壳实现营收493.4 亿元， 同比增长24.1%； 经调整的Non-GAAP 归母净利润32.1 亿元，同比下降21.3%。我爱我家盈利能力提升，上半年实现营业收入56.5 亿元，同比降低2.7%；实现归母净利润3840.0 万元，同比增长30.8%。二者在保持交易服务业务稳健增长的同时，均积极培育第二增长曲线业务。（2）代建服务商：新拓稳健增长，现金流和盈利质量转好。2025 年上半年绿城管理控股营业收入、归母净利润分别为13.7 亿元、2.6亿元，同比下降17.7%、48.9%，业绩降幅大于营收降幅主因行　　业竞争加剧、费率下行导致毛利率下降。上半年新拓代建总建面1989 万方，同比增长 13.9%，根据中指研究院统计，公司上半年的新拓代建面积稳居行业第一。上半年公司实现经营性现金流1.12 亿元，同比增长45%；截至上半年末在手现金16.4 亿元，较去年底增长8%。代建费收款向好，截至上半年末的净合同资产（应收账款+合同资产-合同负债）共11.9 亿元，较去年底下降4.0%。
　　投资建议：看好头部交易中介商与业绩稳健增长的优质物企。（1）交易中介商：看好政策支持下核心城市购房需求的持续释放，推荐头部交易中介商贝壳-W、我爱我家。（2）运营服务商：服务质量、经营效率和盈利能力成为物企关注的主要因子，推荐华润万象生活、绿城服务、滨江服务、南都物业
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