房地产行业点评报告：8月销售降幅扩大 宽松政策后一线新房成交回暖

　　销售数据连续走弱，城市市场热度分化
　　国家统计局发布2025 年1-8 月商品房投资和销售数据。1-8 月，全国商品房销售面积5.73 亿平，同比-4.7%（1-7 月-4.0%），其中商品住宅销售面积同比-4.7%；1-8 月商品房销售额5.50 万亿元，同比-7.3%（1-7 月-6.5%），其中商品住宅销售额同比下降7.0%。2025 年8 月，全国商品房销售面积和金额分别同比-10.6%和-14.0%，单月销售面积降幅连续三个月扩大；单月销售均价同比-3.8%，以价换量趋势仍在延续，房价企稳依旧存压。根据我们跟踪重点城市成交数据，2025年前37 周一线、二线和三四线城市新房成交面积增速分别为+1.3%、-3.4%、-5.4%，在一线城市限购政策松绑影响下，高能级城市整体成交热度更高。
　　土地成交持续收缩，开竣工同比降幅均维持20%左右2025 年1-8 月，全国房屋新开工面积3.98 亿平，同比-19.5%（1-7 月-19.4%），其中住宅新开工同比-18.3%。我们跟踪的Wind 322 城2024 年宅地成交面积同比-13%，2025 年1-8 月同比-10%，拿地减少或将持续影响新开工数据。1-8 月，房屋竣工面积2.77 亿平，同比-17.0%（1-7 月-16.5%），其中住宅竣工面积同比-18.5%，降幅持续扩大，参考2022-2023 年新开工面积超20%的降幅，预计2025年竣工面积将依旧承压下降。
　　开发投资额降幅扩大，国内贷款环境有所改善2025 年1-8 月，房地产开发投资额6.03 万亿元，同比-12.9%（1-7 月-12.0%），其中住宅开发投资额同比-11.9%，降幅持续扩大，新开工数据持续下降及三季度以来销售回暖不及预期仍影响投资意愿。2025 年1-8 月，房地产开发企业到位资金6.43 万亿元，同比-8.0%（1-7 月-7.5%），其中国内贷款、自筹资金、定金及预收款、个人按揭贷款累计同比分别+0.2%、-8.9%、-10.5%、-10.5%（1-7 月+0.1%、-8.5%、-9.9%、-9.3%），国内贷款环境有所改善，但定金及预收款和个人按揭贷款资金同比降幅扩大，在销售数据走弱情况下，房企销售回款压力仍较大。
　　投资建议
　　二季度以来，销售单月同比降幅基本呈现逐月扩大的趋势，其中7、8 月在高温影响下楼市供需两弱，其中Wind 30 大中城市中一线城市7-8 月新房成交面积降幅均超过20%，倒逼一线城市限购宽松政策出台，我们跟踪的重点城市9 月前两周成交数据显示，一线、二线和三四线商品房成交面积分别+2.4%、+1.1%、-21.7%，一线成交边际回暖，一定程度上带动二线城市成交同比转正。9 月房企推盘节奏与促销力度预计均将提升，“金九”成交改善预期增强。推荐标的：（1）布局城市基本面较好、善于把握改善型客户需求的强信用房企：绿城中国、招商蛇口、中国海外发展、建发股份、滨江集团、建发国际集团；（2）住宅与商业地产双轮驱动，同时受益于地产复苏和消费促进政策：华润置地、新城控股、龙湖集团；（3）“好房子，好服务”政策下服务品质突出的优质物管标的：华润万象生活、绿城服务、保利物业、招商积余、滨江服务、建发物业。
　　风险提示：（1）行业销售恢复不及预期，融资改善不及预期，房企资金风险进一步加大。（2）政策放松不及预期。
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