深度*行业*房地产行业2025年8月统计局数据点评：单月销售面积、开工与投资降幅进一步扩大 商品住宅销售均价环比增速转正

　　国家统计局发布2025 年8 月份全国房地产开发投资和销售情况。8 月销售面积5744 万平，同比增速-10.6%（前值：-7.8%）；开发投资金额6729 亿元，同比增速-19.5%（前值：-17.0%）；新开工面积4595 万平，同比增速-20.3%（前值：-15.4%）。
　　统计局披露同比增速说明：根据房地产开发统计制度、统计执法检查等规定，对上年同期房地产开发投资、新建商品房销售面积等数据进行修订，增速按可比口径计算。
　　核心观点
　　1. 商品房销售：
　　单月销售面积降幅进一步扩大，成交动能持续走弱。1）商品房单月销售面积降幅进一步扩大。8 月销售面积5744 万平，同比下降10.6%，同比降幅较7 月扩大了2.7 个百分点，从绝对值来看，处于2009 年以来同期最低水平；销售金额5449 亿元，同比下降14.0%，同比降幅较7 月收窄了0.1 个百分点。其中，住宅销售面积同比下降9.7%，降幅扩大2.6 个百分点，住宅销售金额同比下降13.6%，降幅收窄0.1 个百分点。2）单月住宅销售均价环比增速由负转正，同比降幅有所收窄。8 月商品房销售均价9486 元/平，环比增长1.7%，同比下降3.8%，降幅较7 月收窄了2.9 个百分点；其中住宅销售均价9971 元/平，环比增长2.2%，同比下降4.3%，降幅收窄2.7 个百分点。3）从区域来看，8 月各地区销售量同比降幅均扩大，销售均价同比降幅均收窄。8 月东、中、西部销售面积同比增速分别为-14.9%、-3.9%、-8.1%，降幅较7 月分别扩大1.0、3.5、4.7 个百分点。8 月东、中、西部地区销售金额同比增速分别为-16.6%、-8.6%、-12.2%；东、中、西部地区销售均价同比增速分别为-2.0%、-4.9%、-4.5%，降幅较7 月分别收窄1.5、0.6、2.7 个百分点。4）全国商品房销售量价的累计降幅均较上月有所扩大。从累计来看，1-8月全国商品房销售面积5.73 亿平，同比下降4.7%（前值：-4.0%）；销售金额5.50 万亿元，同比下降7.3%（前值：-6.5%）；销售均价9601 元/平，同比下降2.7%（前值：-2.6%）。我们认为，影响居民购房能力及购房意愿的收入与就业预期尚未根本性扭转，市场信心仍然不足，叠加去年四季度销售的基数相对较高，因此我们预计，今年地产较难出现自然见底。我们预计，2025 年商品房销售面积同比增速为-9%；销售金额同比增速-12%，销售均价同比增速-3%。
　　2. 商品住宅库存：
　　现房住宅库存压力仍然较大，占整体库存的比重已经达到四分之一。1）从全国商品住宅广义库存面积（住宅累计新开工面积-住宅累计销售面积）来看，截至8 月末，我国商品住宅广义库存面积为16.1 亿平，环比下降0.9%，同比下降16.6%；去化周期（广义库存面积/过去六个月住宅销售均值）24.8 个月，环比下降0.4 个月，同比下降3.5 个月。2）从全国现房库存（已竣工未销售）来看，截至8 月末，我国住宅现房库存面积（住宅待售面积）约4.02 亿平，环比下降0.8%，同比增长5.4%；现房去化周期为19.4个月（由于8 月现房销售未公布，我们采用2025 年2-7 月销售均值计算），环比下降0.1 个月，同比下降1.5 个月；住宅现房库存占全国住宅广义库存面积的比重为 25.1%，环比提升0.03 个百分点，同比提升5.3 个百分点。
　　3. 房地产开发投资、新开工、竣工：
　　房地产投资同比降幅持续扩大，主要是因为施工建安投资持续承压。8 月开发投资金额6729 亿元，同比下降19.5%，降幅较7 月扩大了2.4 个百分点。其中，住宅开发投资金额5174 亿元，同比下降19.1%，降幅较7 月扩大了5.1 个百分点。1）土地投资有所修复。2024 年四季度全国（300 城）土地成交总价同比下降3.1%，2025 年一、二季度同比增速转正（3.3%、12.6%），今年以来的土地市场修复预计对今年三、四季度投资开工修复形成一定支撑。2）但施工建安投资持续低迷。8 月新开工面积4595 万平，同比下降20.3%，同比降幅较7 月扩大4.8 个百分点，且从绝对值来看，仍处于2005 年以来同期最低位。
　　1-8 月施工面积同比也有9.3%的下降。从区域来看，各地区8 月投资降幅均扩大，东、中、西部地区8月投资额同比分别下降24.0%、15.9%、10.6%，降幅分别较7 月扩大2.5、6.7、1.7 个百分点。从累计来看，1-8 月开发投资金额6.03 万亿元，同比下降12.9%（前值：-12.0%）；新开工面积3.98 亿平，同比下降19.5%（前值：-19.4%）。我们认为，由于前期拿地较少、库存规模仍然较高，且当前房企多“以销定产”，2025 年新开工和投资预计将持续承压，我们预计2025 年房地产开发投资额同比增速为-9%，新开工面积同比增速-16%。
　　单月竣工面积同比降幅虽然收窄，但绝对值处于2007 年以来同期最低水平，且累计降幅仍在扩大，竣工仍然面临周期性回落压力。8 月竣工面积2660 万平，同比下降21.4%，单月同比降幅虽然较7 月收窄了8.0 百分点，但从绝对量来看，处于2007 年以来同期的最低水平，且累计降幅仍在扩大。1-8 月竣工面积为2.77 亿平，同比下降17.0%（前值：-16.5%）。由于2021 年下半年以来新开工明显缩量，累计同比持续负增长，按照2-3 年的工程进度来计算，竣工将延续周期性的缩量，我们预计2025 年竣工面积将持续出现较大幅度的负增长，同比增速-21%。
　　4. 开发商资金：
　　8 月房企到位资金降幅收窄，主要是因为房企外部融资有所改善。8 月房企到位资金7031 亿元，同比减少11.9%（前值：-15.8%）。1）房款2968 亿元，同比减少16.6%（前值：-15.7%），房款降幅扩大主要是因为按揭贷款降幅扩大。定金及预收款同比减少15.2%，降幅较7 月收窄了9.0 个百分点，但个人按揭贷款同比下降19.5%，增速较7 月下降了26.4 个百分点。8 月居民中长期贷款新增200 亿元，同比少增1000 亿元。2）非房款4063 亿元，同比减少8.1%（前值：-15.8%）。8 月国内贷款1025 亿元，同比增长1.1%，同比增速较7 月提升了5.1 个百分点；自筹资金2744 亿元，同比下降11.7%，降幅较7月收窄了4.4 个百分点。1-8 月房企到位资金6.43 万亿元，同比下降8.0%（前值：-7.5%）。
　　投资建议
　　二季度以来统计局口径下的房地产销售与投资等基本面数据均明显走弱，考虑到去年四季度全国商品房销售基数相对较高，我们预计后续行业销售等数据或持续面临压力，推动房地产市场“止跌回稳”仍是当前行业的主要目标。8 月以来，北京、上海、深圳也在承压的销售市场中，先后优化限购与信贷政策，对局部地区市场情绪有阶段性提振，短期内对成交也起到了带动作用，不过政策对于销售量价的改善效果的持续性仍待观察，建议持续关注后续政策进展。此外，“高质量开展城市更新” 已经成为行业主线任务，配套政策有望加速落地，各地也将加速出台城市更新相关行动方案。地产从标的来看，一方面，流动性安全、重仓高能级城市、产品力突出的房企或更具备α属性；另一方面，得益于化债、政策纾困、销售改善等多重逻辑下的困境反转的标的或具备更大的估值修复弹性。
　　现阶段我们建议关注四条主线：1）基本面稳定、在一二线核心城市的销售和土储占比高、在重点城市的市占率较高的房企：滨江集团、华润置地、越秀地产、建发国际集团。2）从2024 年以来在销售和拿地上都有显著突破的“小而美”房企：保利置业集团、城投控股。3）经营或策略上有增量或变化的房企：新城控股、金地集团、龙湖集团。4）受益于二手房市场持续量价修复的房地产经纪公司：贝壳-W、我爱我家。
　　风险提示：
　　房地产调控升级；销售超预期下行；融资收紧。
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