房地产行业周报(2025年第40周)：招商蛇口计划募资特定股 受假期影响新房二手房成交环比下降

　　板块行情：第40 周（9 月29 日-9 月30 日）申万一级行业指数中，房地产指数上涨3%，在31 个一级行业板块中排名第4。
　　政策要闻：地方层面：1）武汉：9 月30 日，武汉市住房和城市更新局等多部门联合发布《关于进一步促进武汉市房地产市场平稳健康发展政策措施的通知》。2）成都：9 月30 日，成都市住建局印发《房地产开发企业“一业一册”合规经营指南》，以规范开发经营行为，促进行业平稳健康发展。3）合肥：
　　9 月30 日，合肥市住房保障和房产管理局、市自然资源和规划局、市城乡建设局、市住房公积金管理中心联合发布《关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》。4）海南：9 月30 日，海南省发改委发布关于申报2026 年省重大项目投资计划的函。其中明确，申报项目必须符合国土空间规划、海岸带保护与利用、节约用地、集约发展的要求，符合国家和海南省的产业政策、国民经济和社会发展规划，严格执行生态环境分区管控要求，不得占用永久基本农田等法律法规限制占用的区域。
　　公司动态：1）中国海外发展：9 月28 日，中海地产以3.24 亿元总价竞得沈阳皇姑区北行-1、北行-2 两宗地块挂牌结果出炉，继续加码皇姑核心商圈。北行-1 地块为商住混合用地，占地1.27 万㎡ ，容积率≤2.0，成交楼面单价6234 元/㎡ ；北行-2 地块为纯住宅，占地1.31 万㎡ ，容积率≤1.6，成交楼面单价7910元/㎡ 。 两地块南北相望，位于北行商圈核心，东侧紧邻岐山一校，周边43 中、120 中学、辽宁大学等教育资源密集，地铁十号线长江街站距地块约800 米，二十余条公交线路覆盖，2 公里范围内有百鸟公园、碧塘公园等生态配套。2）招商蛇口：10 月2 日消息，招商蛇口于近日披露了向特定对象发行优先股的募集说明书，公司计划发行不超过8200 万股优先股，募集资金总额不超过82亿元，用于支持公司业务发展。根据公告内容，本次发行的募集资金将主要用于公司“保交楼、保民生”房地产项目的建设，包括广州林屿院项目、深圳会展湾雍境名邸项目、北京亦序佳苑项目等11 个项目，涉及总投资金额达456.7亿元。
　　销售端：第40 周新房成交环比减少17%，二手房成交环比减少54%。1）本周20 城商品房成交面积183 万方，商品房日平均成交面积26.2 万方，环比减少17%，同比增加8%；2）从累计数据来看，年初至今20 城商品房成交面积7638 万方，累计同比减少8%。3）第40 周11 城二手房成交面积93 万方，日平均成交面积13.3 万方，环比减少54%，同比增加26%。4）从累计数据来看，年初至今11 城二手房成交面积7595 万方，同比增加13%。
　　投资策略：房地产市场三个问题仍需关注：1）新房需求中枢下滑；2）库存尚未解决；3）土地财政对经济的拖累，对地产有负面影响，仍需更大力度政策缓解地产基本面下行压力。上半年部分城市的阶段性新房成交热度来自供给驱动，可持续性可能不强，二手房价或将是地产见底的观测指标。精准拿地是房企逐步摆脱历史土储包袱的前提，我们预计部分资产负债表稳定、拿地精准度高的公司可以逐步从PB 估值切换到PS 估值。建议关注：1）具备好产品护城河房企，有望表现出较强alpha 属性；2）优质商业地产公司的租金稳定性；3）存量房中介业务方向。重点关注贝壳-W、绿城中国、太古地产、希慎兴业、华润置地、华润万象生活等。
　　风险提示：产业、人口兑现不及预期，广义财政发力不足。
【免责声明】本文仅代表第三方观点，不代表和讯网立场。投资者据此操作，风险请自担。

   【免责声明】本文仅代表第三方观点，不代表和讯网立场。投资者据此操作，风险请自担。

【广告】本文仅代表作者本人观点，与和讯网无关。和讯网站对文中陈述、观点判断保持中立，不对所包含内容的准确性、可靠性或完整性提供任何明示或暗示的保证。请读者仅作参考，并请自行承担全部责任。邮箱：news_center@staff.hexun.com