房地产行业周报(2025年第39周)：上海发布提升住宅品质新规 新房、二手房成交环比上升

　　板块行情：第39 周（9 月22 日-9 月26 日）申万一级行业指数中，房地产指数下跌0.2%，在31 个一级行业板块中排名第11。
　　政策要闻：地方层面：1）广州：9 月23 日，广州市规划和自然资源局印发《广州市提高土地利用效率综合改革试点实施方案》，重点围绕土地制度、产业用地、存量盘活、地下空间、城乡市场、海洋开发6 个方面出台31 条支持措施。
　　2）山东：9 月24 日，山东省政府正式印发《关于持续推进城市更新行动的实施意见》，聚焦城市更新资金来源少、融资难问题，明确建立“投入产出能平衡、政府财力能承受、项目运营能持久”的可持续融资模式。实施意见从三方面部署：一是加强政策资金扶持，统筹省级专项资金与中央补助；二是积极引入社会资本，鼓励PPP、REITs 等多元合作；三是加大金融支持力度，引导银行、保险等金融机构创新信贷产品。文件强调，在债务风险可控前提下，为城市更新项目持续赋能。3）上海：9 月26 日，上海市规划资源局发布《关于进一步促进本市住宅品质提升的规划资源若干意见》，围绕城市设计、环境品质、建筑功能、城市更新及治理服务提出17 条具体措施，新规即日起施行。
　　公司动态：1）招商蛇口：9 月25 日，招商蛇口联合本地国企27.6 亿包揽南通滨江两宗宅地，编号R25020、R25021，总占地15.76 万㎡，成交总价27.6 亿元，成交楼面价分别为12026 元/㎡、12099 元/㎡。2）越秀地产：9 月26 日，越秀地产宣布收购杭州滨德房地产开发有限公司50.5%股权。交易总额约8 亿元人民币，包括股权转让代价4.04 亿元、利息约170 万元及股东贷款约3.94亿元。交易完成后，越秀地产与杭州滨江房产集团将分别持有项目公司50.5%及49.5%股权。该项目公司专为开发杭州余杭区住宅地块而成立，地块总面积36,496 平方米，总土地出让金15.3 亿元。第二期土地出让金7.65 亿元将于2026 年8 月5 日前支付。
　　销售端：第39 周新房成交环比增加25%，二手房成交环比增加6%。1）本周20 城商品房成交面积220 万方，商品房日平均成交面积31.5 万方，环比增加25%，同比减少21%。2）从累计数据来看，年初至今20 城商品房成交面积7455 万方，累计同比减少8%。3）第39 周11 城二手房成交面积201 万方，日平均成交面积28.8 万方，环比增加6%，同比增加12%。4）从累计数据来看，年初至今11 城二手房成交面积7501 万方，同比增加13%。
　　投资策略：房地产市场三个问题仍需关注：1）新房需求中枢下滑；2）库存尚未解决；3）土地财政对经济的拖累，对地产有负面影响，仍需更大力度政策缓解地产基本面下行压力。上半年部分城市的阶段性新房成交热度来自供给驱动，可持续性可能不强，二手房价或将是地产见底的观测指标。精准拿地是房企逐步摆脱历史土储包袱的前提，我们预计部分资产负债表稳定、拿地精准度高的公司可以逐步从PB 估值切换到PS 估值。建议关注：1）具备好产品护城河房企，有望表现出较强alpha 属性；2）优质商业地产公司的租金稳定性；3）存量房中介业务方向。重点关注贝壳-W、绿城中国、太古地产、希慎兴业、华润置地、华润万象生活等。
　　风险提示：产业、人口兑现不及预期，广义财政发力不足。
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