房地产行业点评报告：“金九”销售成色不足 单月竣工面积同比降幅转正

　　单月销售数据环比改善，一线城市成交更加稳健国家统计局发布2025 年1-9 月商品房投资和销售数据。1-9 月，全国商品房销售面积6.58 亿平，同比-5.5%（1-8 月-4.7%），其中商品住宅销售面积同比-5.6%；1-9 月商品房销售额6.30 万亿元，同比-7.9%（1-8 月-7.3%），其中商品住宅销售额同比下降7.6%。2025 年9 月，全国商品房销售面积和金额分别同比-10.5%和-11.8%，单月销售数据降幅环比收窄；单月销售均价同比-1.4%，环比-0.9%，以价换量趋势延续，房价企稳任重道远。根据我们跟踪重点城市成交数据，2025年前42 周一线、二线和三四线城市新房成交面积增速分别为-0.1%、-5.6%、-8.7%，不同能级城市均进入下跌通道，一线城市成交更加稳健。
　　新开工面积降幅收窄，单月竣工面积同比降幅转正2025 年1-9 月，全国房屋新开工面积4.54 亿平，同比-18.9%（1-8 月-19.5%），其中住宅新开工同比-18.3%。我们跟踪的Wind 322 城2024 年宅地成交面积同比-13%，2025 年1-9 月同比-9%，拿地减少或将持续影响新开工数据。1-9 月，房屋竣工面积3.11 亿平，同比-15.3%（1-8 月-17.0%），单月竣工面积同比+1.5%，自2023 年12 月以来首次转正，参考2022-2023 年新开工面积超20%的降幅，预计2025 年竣工面积将依旧承压下降。
　　开发投资额降幅扩大，房企资金压力犹存
　　2025 年1-9 月，房地产开发投资额6.77 万亿元，同比-13.9%（1-8 月-12.9%），其中住宅开发投资额同比-12.9%，降幅持续扩大，新开工数据下滑、三季度以来销售回暖不及预期仍影响投资意愿。2025 年1-9 月，房地产开发企业到位资金7.23 万亿元，同比-8.4%（1-8 月-8.0%），其中国内贷款、自筹资金、定金及预收款、个人按揭贷款累计同比分别-1.4%、-9.3%、-10.3%、-10.6%（1-8 月+0.2%、-8.9%、-10.5%、-10.5%），除定金及预收款外其他来源资金同比降幅均扩大或增速转负，在销售数据走弱情况下，房企销售回款压力仍较大。
　　投资建议
　　二季度以来，销售数据单月同比降幅整体持续扩大，楼市“金九”成色不足。根据Wind 30 城数据，京沪深三城限购调整后，9 月一线城市商品房成交同比+16.1%，整体效果明显。我们跟踪的重点城市10 月前三周一线、二线和三四线商品房成交面积分别-24.7%、-25.8%、-37.6%，在2024 年同期高基数下10 月销售预计将延续低位盘整行情，“银十”市场形势依旧严峻。推荐标的：（1）布局城市基本面较好、善于把握改善型客户需求的强信用房企：绿城中国、招商蛇口、中国海外发展、建发股份、滨江集团、建发国际集团；（2）住宅与商业地产双轮驱动，同时受益于地产复苏和消费促进政策：华润置地、新城控股、龙湖集团；（3）“好房子，好服务”政策下服务品质突出的优质物管标的：华润万象生活、绿城服务、保利物业、招商积余、滨江服务、建发物业。
　　风险提示：（1）行业销售恢复不及预期，融资改善不及预期，房企资金风险进一步加大。（2）政策放松不及预期。
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