房地产行业周报(2025年第44周)：房地产指数下跌 新房二手房同比下降

　　板块行情：第44 周（10 月27 日-10 月31 日）申万一级行业指数中，房地产指数下跌0.7%，在31 个一级行业板块中排名第26。
　　政策要闻：地方层面：1）重庆：10 月29 日，重庆市发展改革委就《重庆市要素市场化配置综合改革试点行动方案》公开征求意见，提出创新存量用地盘活方式并全面推行集体经营性建设用地入市。2）海南：10 月29 日，海南省住房公积金管理局发布关于优化调整住房公积金个人住房贷款还款能力认定标准的通知。调整借款人月还款能力核定标准，在保证借款人基本生活费用的前提下，月还款额与家庭月收入比上限由55%提高至60%。还款能力计算公式：还款能力=家庭月收入× 60%-家庭月负债额-家庭月担保额。3）湖北：10月31 日，湖北省住建厅出台并印发《关于进一步优化住房公积金使用政策促进房地产市场平稳运行的通知》，并从即日起实施。《通知》明确提高贷款额度、调整贷款期限、拓宽住房公积金应用场景、取消异地购房提取限制、支持使用住房公积金直付租金5 项新政，以满足居民刚性和多样化改善性住房需求。
　　公司动态：1）越秀集团：10 月30 日，公司以16500 元㎡ 、11.5%溢价率竞得成都成华区崔家店板块60 亩低容地块，毗邻其已开发的天悦云萃一二期，项目三期有望顺势启动。2）华润置地：10 月30 日，华润置地在东莞公共资源交易中心经过71 轮竞价，以总价19.1 亿元竞得松山湖板块2025WR005 号宅地，可售楼面价21606 元/㎡ ，低于2023 年金地创下的26000 元/㎡ 地王纪录约17%。该地块位于松山湖康庄路东侧，占地7.37 万㎡ ，容积率1.0-1.2，总建面约8.8 万㎡ ，无配建要求，直面国家4A 级景区“松湖烟雨”，1 公里范围内覆盖松山湖中心小学、东莞中学松山湖学校等教育资源。3）保利发展：
　　10 月31 日，保利以底价23.41 亿元摘得雁塔区青龙寺板块122.606 亩商住地，亩单价1909 万元，楼面地价约8183 元/㎡ 。
　　销售端：第44 周新房成交环比增加6%，二手房成交环比减少4%。1）本周20 城商品房成交面积230 万方，商品房日平均成交面积32.8 万方，环比增加6%，同比减少35%；2）从累计数据来看，年初至今20 城商品房成交面积8421万方，累计同比减少11%。3）第44 周11 城二手房成交面积197 万方，日平均成交面积28.2 万方，环比减少4%，同比减少23%。4）从累计数据来看，年初至今11 城二手房成交面积8300 万方，同比增加8%。
　　投资策略：房地产市场三个问题仍需关注：1）新房需求中枢下滑；2）库存尚未解决；3）土地财政对经济的拖累，对地产有负面影响，仍需更大力度政策缓解地产基本面下行压力。上半年部分城市的阶段性新房成交热度来自供给驱动，可持续性可能不强，二手房价或将是地产见底的观测指标。精准拿地是房企逐步摆脱历史土储包袱的前提，我们预计部分资产负债表稳定、拿地精准度高的公司可以逐步从PB 估值切换到PS 估值。建议关注：1）具备好产品护城河房企，有望表现出较强alpha 属性；2）优质商业地产公司的租金稳定性；3）存量房中介业务方向。重点关注贝壳-W、绿城中国、太古地产、希慎兴业、华润置地、华润万象生活等。
　　风险提示：产业、人口兑现不及预期，广义财政发力不足。
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