房地产开发行业2025W46：本周新房成交同比下降34.6% 10月房价延续调整

　　2025 年10 月70 城新房房价环比-0.5%，同比-2.6%。一线、二线、三线城市环比分别-0.3%、-0.4%、-0.5%。新房价格环比上涨6 城（+1，较上月变化，下同），环比下跌64 城（+1）。
　　10 月70 城二手房房价环比-0.6%，同比-5.5%。一线、二线、三线城市环比分别-0.9%、-0.6%、-0.7%。二手房价格环比上涨0 城（+0），环比下跌70 城（+0）。10 月二手房价继上月继续全面下跌，从单月环比跌幅看，一线城市此前连续3 个月环比跌幅达到1%，10 月跌幅小幅收窄至0.9%，但依然跌幅较其他能级城市更大。北上广深10 月环比分别-1.1%、-0.9%、-0.9%、-0.9%，其中北京、广州环比跌幅小幅扩大，上海、深圳环比跌幅小幅收窄。
　　行情回顾：本周申万房地产指数累计变动幅度为2.7%，领先沪深300 指数3.78 个百分点，在31 个申万一级行业排名第7 名。
　　新房：本周30 个城市新房成交面积为159.0 万平方米，环比提升17.4%，同比下降34.6%，其中样本一线城市的新房成交面积为43.2 万方，环比+12.6%，同比-42.5%；样本二线城市为88.1 万方，环比+24.7%，同比-23.4%；样本三线城市为27.6 万方，环比+4.9%，同比-47.7%。从今年累计46 周新房成交面积同比看，样本30 城共计8419.6 万方，同比-8.9%；一线城市为2249.5 万方，同比-5.4%；二线城市为4088.7 万方，同比-8.9%；三线城市为2081.5 万方，同比-12.2%。
　　二手房：本周14 个样本城市二手房成交面积合计200.3 万方，环比增长4.7%，同比下降17.0%。其中样本一线城市的本周二手房成交面积为85.6 万方，环比8.7%；样本二线城市为87.3 万方，环比1.4%；样本三线城市为27.3 万方，环比3.7%。
　　信用债：本周（11.10-11.16）共发行房企信用债4 只，环比减少8 只；发行规模共计36.20 亿元，环比减少66.3 亿元，总偿还量108.29 亿元，环比增加43.59 亿元，净融资额为-72.09 亿元，环比减少109.89 亿元。
　　投资建议：维持行业“增持”评级。我们认为重点关注房地产相关股票有以下理由：1、政策受基本面倒逼进入深水区，如我们2022、2023 年在报告中反复阐述，认为本轮最终政策力度超过2008、2014 年，而现在尚在途中。2、地产作为早周期指标，具备指向性作用，配置地产相当于配置经济风向标。3、行业竞争格局改善逻辑依旧适用，拿地和销售表现优异的依然是头部国央企和少量混合所有制及民企，品质房企有望在未来的格局中更加受益。4、我们观点“只看好一线+2/3 二线+极少量三线城市”依然奏效，这个城市组合在销售前期偶尔反弹时表现更好也得到了印证。5、供给侧政策，收储、妥善处置闲置土地等政策有新变化，依然是观察落地最重要的方向，且可以预见，一二线仍然更受益。基于以上，我们认为2025年下半年仍然是以政策为核心主导力量，板块主做政策beta，节奏和仓位控制更重要，配置方向可选：（1）基本面alpha 公司：H 股的绿城中国、建发国际集团、越秀地产、华润置地、中国海外发展；A 股的滨江集团、招商蛇口、保利发展、华发股份、建发股份；（2）地方国企/城投/化债：
　　城投控股、城建发展；（3）中介：贝壳；（4）物业属于跟涨：华润万象生活、保利物业、中海物业、绿城服务、招商积余等。
　　风险提示：政策落地不及预期、需求复苏不及预期、房企出险风险蔓延。
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