房地产行业中央经济工作会议：关注房地产供给问题

　　事件
　　12 月10 日至11 日，中央经济工作会议召开，就房地产领域提出“坚持守牢底线，积极稳妥化解重点领域风险。着力稳定房地产市场，因城施策控增量、去库存、优供给，鼓励收购存量商品房重点用于保障性住房等。深化住房公积金制度改革，有序推动“好房子”建设。加快构建房地产发展新模式。”评论
　　房地产相关表述将供给问题放在首位，聚焦核心问题是解决问题的第一步。正如我们此前在《房地产2026 年展望：徐图进取，静候机遇》提出的，我国当前地产周期压力的最关键来源是库存。本次会议在整体经济层面指出“国内供强需弱矛盾突出”，房地产方面也将“控增量、去库存、优供给”和存量住房收储放在首位，或表明对于房地产库存问题的聚焦和关注达到新高度。
　　存量住房收储思路最早在2024 年4 月政治局会议首次提出，但截至目前整体推进偏慢，核心堵点是严禁新增地方政府隐债的前提下，收储用途所决定的收购定价低于商品住房市价；本次再度在中央经济工作会议上提出，我们认为需要关注后续实践上能否有所创新，推动存量住房收储上量，缓解库存压力。此外，在去库存的同时严格控增量也十分重要，今年下半年超高/高能级城市房价走势略弱于中低能级城市，一定程度上与“止跌回稳”政策窗口期的不同城市新供地体量差异相关。
　　在“去库存”之外，支持购房需求、调整供给结构、完善制度建设也是接下来的重要政策落点。在支持购房需求方面，考虑到目前除个别头部城市外限购、限贷政策已基本打开，本次会议明确提出的“住房公积金制度改革”可能成为接下来支持需求的关键抓手，包括但不限于异地提取、区域调剂、代际互助、额度提高、流程简化、覆盖扩大、期限延长、首付和利率降低等举措；此外，更加关键的是“稳就业”和“居民增收”。在调整供给结构方面，我们认为一方面在新增供给上，要加强高建筑质量和物业运维水平的改善型住房供应，补全结构性缺口，但节奏上强调“有序”，避免短时形成过大冲击；另一方面在增量提质上，通过城市更新让存量住房也成为“好房子”。在完善制度建设方面，结合“十五五”规划《建议》，我们认为中短期内“加快构建新发展模式”的内涵主要落在“完善商品房开发、融资、销售等基础制度”上，以从根本上规避交付风险。
　　行业基本面超预期恶化；政策落地不及预期。
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