房地产开发与服务行业25年第50周：年底两次会议定调 着力稳定房地产市场

　　年底两会定调26 年地产工作方向。本周，中央召开政治局会议与经济工作会议。整体定调为年内最积极的表态，更新地产定调为“着力”稳定房地产市场，相较于4 月“持续巩固”房地产稳定、7 月份以来地产零表态，决策层对于行业下行现状还是有响应的，为各级政府地产工作提供了一个新的“锚点”。“去库存”表述升级，政策思路延续，会议对于实施方案表述为“因城施策控增量、去库存、优供给”。以“防风险”为核心，虽呈现出一定的被动姿态，但政策响应频率不会太低。
　　成交量表现进一步承压。网签方面，50 城新房面积环比-10.1%，周同比-33%，12 月同比29.8%，相比11 月降幅收窄5pct；11 城二手网签环比-1.2%，周同比-31.7%，11 月同比-17%，12 月同比-32%。中介高频成交，80 城认购环比+3.0%，周同比-13.8%，12 月累计-19%。
　　新房推盘环比下降，市场化价格加速下跌：本周新房推盘面积环比-7.4%，推盘量连续两周环比下跌，过去三周平均售批比分别为65%、90%和80%，年底本来是推盘忘记，但过去几周的去化表现较弱，推盘规模随即有所放缓。二手方面，周来访环比+4.3%，但转化率则持续创新低，本周33 城市中介成交价格环比-1.7%，价格下行速度加快。
　　土地供给连续五周上涨，去化率逐周回落。本周300 城宅地出让金1128.3 亿元，环比持续上升，同比-11.8%，12 月同比-26.4%，年内累计同比-7.7%。本周供给建面环比上升28.1%，但成交量环比上周基本持平，最新一周销供比回落至68%，过去四周平均去化率79%。
　　本周板块经历情绪巨震，被动政策指引将行情方向交由长期经济表现及突发政策。25 年50 周，SW 房地产板块下跌2.6%，跑输沪深300指数2.5pct。在30 个申万行业表现中，本周SW 房地产板块表现排在90%分位（27/30），过去4 周平均处于83%分位数，连续一个月处于各行业尾部位置。本周年底两会表态，对于地产后续行情走强较难起到显著的支撑，叠加年底基本面表现加速下行，主流开发类企业估值仍面临极大的压力。未来一段时间港房、物业及商业板块的相对排序提前。
　　C-REITs 板块信息汇总及观点：25 年50 周C-REITs 综合收益指数下跌0.12%，跌幅环比扩大0.64pct。50 周C-REITs 市场热度保持平稳，日均换手率为0.37%，环比下降0.06pct。本周77 单REITs 有35 单上涨，其中数据中心、消费、保租房三个板块内上涨的REITs 数量更多，部分11 月跌幅较多的产业园REITs 在本周的行情出现明显反弹。
　　本周一级市场新增一笔过会标的。
　　风险提示。未来基本面表现不及预期，包括行业政策面改善力度不及预期，市场需求大幅下滑，库存累积快于预期，居民端需求持续性不及预期等。
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