房地产行业：北京拉开新一轮房地产政策优化序幕

　　12 月24 日，北京住建委、发改委等部门联合发布《关于进一步优化调整本市房地产相关政策的通知》，对限购政策、商贷及公积金政策进行优化。我们认为时点与力度基本符合预期，中央经济工作会议指出着力稳定房地产市场，北京率先出手稳市场，新政后，北京在购房资格上松绑程度已高于上海，有望托底市场量价表现，推动市场回稳，后续可关注上海、深圳是否跟进。
　　新政核心在于全方位缩短购房社保年限，推动房贷利率市场化定价《通知》内容包括：1）全方位缩短社保年限，将五环内购房社保年限由3年降至2 年，五环外则由2 年降至1 年；2）二孩及以上的多子女家庭可在五环内多购买一套；3）房贷利率不再区分首套和二套，根据市场化定价；4）二套房公积金贷款首付比例由30%降至25%。整体来看，政策从“资格端+信贷端”同步发力，稳市场态度明确。
　　力度符合预期，目前整体政策松绑程度深圳>北京>上海北京政策出台之后，京沪深购房政策松绑程度进一步接近，具体来看，1）购房套数，京沪深三地本市户籍在核心区购房套数均为2 套，且多孩家庭可增购一套，非核心区购房均不限套数；但三地在购房社保年限要求有一定差异，目前松绑程度深圳>北京>上海，核心区分别为1/2/3 年，非核心区分别为0/1/1 年。非本市户籍购房套数均为普通家庭1 套，多孩家庭可增购1 套。
　　2）在商贷政策层面，北京调整后三地完全相同，均为认房不认贷，首套/二套首付比例分别为15%/20%，利率不再区分首套/二套，进行市场化定价。
　　3）公积金层面，三地首套公积金贷款首付比例均为20%，但二套首付比例有所差异，北京25%、上海核心区25%/非核心区20%，深圳20%，松绑程度深圳>上海>北京。从贷款额度上看，深圳最高贷款额度亦是最高。
　　量价压力驱动政策托市，后续可关注上海、深圳是否跟进北京新房与二手房销售量合计同比有所下滑，整体表现较上海、深圳偏弱。
　　25 年1-11 月，北京新房与二手房合计销售套数同比下降2.5%，上海、深圳分别同比上升2.7%、8.2%。具体到二手房市场，1-11 月北京二手房销售套数同比上升1.9%，上海、深圳分别同比上升8%、11%，均高于北京。
　　房价方面，根据统计局数据，11 月北京二手住宅价格指数环比下跌1.3%，跌幅高于全国的0.7%、上海的0.8%、深圳的1%。基于此，本次北京楼市新政出台，出台后政策松紧程度与上海、深圳接近，在社保年限方面较上海更松。8-9 月，新政出台的次序为北京、上海、深圳，在当下市场尚在筑底回稳的阶段，且中央经济工作会议指出着力稳定房地产市场，后续仍需要关注上海、甚至深圳是否继续跟进优化购房政策。
　　重点推荐
　　北京地产新政有望加速当地市场回稳进程，提振沪深政策预期。当下正值政策窗口期，推荐围绕以下四条主线关注地产股，重点推荐：1、兼具“好信用、好城市、好产品”的“三好”地产股，如华润置地、中国海外发展、招商蛇口、滨江集团、绿城中国、建发国际集团、中国金茂等；2、依靠运营能力在市场调整中掌握现金流生命线的房企。如新城控股、龙湖集团等；3、受益于香港市场复苏的香港本地房企。如新鸿基地产、领展房产基金等；4、受益于稳健现金流、具备分红优势的物管企业。如绿城服务、华润万象生活、招商积余等。
　　风险提示：行业政策波动风险，行业基本面下行风险，部分房企经营风险。
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