房地产行业点评报告：商业用房贷款最低首付下调 地产去库存进程加速

　　事件：商业用房购房贷款最低首付比例下调至30%国务院新闻办公室1 月15 日举行新闻发布会，介绍货币金融政策支持实体经济高质量发展成效。中国人民银行新闻发言人、副行长邹澜表示，根据当前经济金融形势需要，人民银行将先行推出两方面政策措施：一方面是下调各类结构性货币政策工具利率，提高银行重点领域信贷投放的积极性；另一方面是完善结构性工具并加大支持力度，进一步助力经济结构转型优化。包括会同金融监管总局将商业用房购房贷款最低首付比例下调至30%，支持推动商办房地产市场去库存。
　　降低首付比例，利于商办房地产市场去库
　　商业用房涵盖写字楼、购物广场、酒店、商铺、LOFT 等，截至2025 年11 月，全国商业营业用房待售面积1.41 亿平米，办公楼待售面积0.52 亿平米，库存高企。近年较多城市已经出台相关正常推动商业用房去库，包括存量商办项目改建为租赁住房、支持楼宇兼容、临时改变用途等，其中上海提出了“分区分类兼容”策略，支持存量商务楼宇分区分类兼容符合地区发展导向和人民群众生产生活需求的功能业态；武汉对购买新建商办类房屋的，按契税实缴额度给予50%补助优惠；长沙支持公寓等类住宅商品房调整为住宅。本次政策前首付比例为50%，本次降至30%，也有利于商办类项目去化。
　　期待后续政策进一步宽松
　　相对于住宅的按揭抵押贷款，商办类房地产的贷款在首付比例（本次降至30% VS按揭15%）、利率（商办类贷款最低为央行基准利率1.1 倍 VS 按揭LPR-45BPs）、贷款期限（商办类最长10 年 VS 按揭30 年）上劣势都很显著；且商办类房地产的税费成本较高。在当前商办市场空置率较高、租金持续下行的大背景下，单一降低首付比例效果预计有限，期待政策进一步宽松。
　　投资建议
　　本次商业用房贷款最低首付比下调，降低了商办资产购置初始资金压力，或将直接刺激部分有实际经营需求或长期投资需求的买家入场。在商办市场库存高企、空置率上升、租金下行的背景下，此举是中央层面首次对商办市场进行的全国性直接信贷支持。目前商办类贷款在利率、期限等方面相比住宅仍处劣势，单一政策效果预计有限，市场期待后续进一步宽松。推荐标的：（1）住宅与商业地产双轮驱动，同时受益于地产复苏和消费促进政策：华润置地、新城控股、龙湖集团；（2）布局城市基本面较好、善于把握改善型客户需求的强信用房企：绿城中国、招商蛇口、中国海外发展、建发股份、滨江集团、建发国际集团；（3）“好房子，好服务”政策下服务品质突出的优质物管标的：华润万象生活、绿城服务、保利物业、招商积余、滨江服务、建发物业。
　　风险提示：（1）行业销售恢复不及预期，融资改善不及预期，房企资金风险进一步加大。（2）政策放松不及预期。
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