房地产行业动态：2025全年二手房库销水平维持稳定

　　行业近况
　　我们更新了2025 年12 月中金存量住房市场监测体系数据。
　　评论
　　12 月二手房成交量、价整体延续下半年以来走势。成交量方面，12 月中介口径80 城二手住宅成交量指数环比回落16%，在去年同期高基数影响下同比下降22%（11 月-18%）；12 月备案口径15 城二手房成交面积环比微降4%，同比下降34%（11 月-18%），两口径指标趋势基本相似。成交价方面，12 月中金同质性二手住宅成交价格指数环比下降1.4%，较11 月（-1.8%）略有收窄；成交议价空间环比抬升28BP至9.78%。
　　12 月二手房挂牌量环比转降，挂牌价环比跌幅收窄。挂牌量方面，12 月我们监测的130 城二手住宅挂牌套数环比下降0.8%（11 月+0.2%），挂牌量的下滑主要出现在超高/高能级城市，中/低能级城市挂牌量增幅亦有收窄（超高/高/中/低能级城市分别-2.1%/-1.7%/+0.2%/+0.1%）。我们认为二手房挂牌量转降或受年底季节性扰动和政策端预期提振举措的影响，临近春节住房市场活跃度渐降，需持续关注库存体量的下降走势能否延续至年后。受库存边际减少的影响，12 月重点城市同质性挂牌价格指数环比跌幅也收窄至-1.1%（11 月-1.7%），存量调价房源平均调价幅度亦收窄至-5.25%（11 月-5.39%）。
　　2025 年中介口径二手房成交量同比增一成，库销水平维持稳定。2025 年中介口径二手房成交量同比增长11%（2024 年+24%），其中1-9 月维持同比增长，四季度在高基数下同比转降；二手房成交价格指数一季度在政策影响下基本走平，二至四季度回归至2024 年三季度走势；挂牌量全年累计增加8.5%，上量速度较2024 年（+6.7%）略加快，但增速趋势上前高后低；挂牌价指数除年初外均接近2024 年三季度的环比降幅。
　　2025 年二手房成交量与挂牌量增速接近，对应去化周期走势基本稳定，重点16 城二手房去化周期年内维持在11-11.4 个月。
　　展望2026 年，房地产市场不确定性仍主要来自于供给侧，社会库存的自然消化节奏、核心城市限售项目释放、政策对供地和二手房挂牌量的影响均需纳入考虑，建议持续关注重点城市二手房挂牌去化周期等指标。
　　风险
　　行业基本面超预期恶化；政策落地节奏和力度不及预期。
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