房地产行业周报：内房H股指数表现亮眼 部分城市二手房成交量出现回落

　　地方细化信贷与税收支持。天津上调公积金贷款额度、放宽提取条件；山东下调商办房房贷首付比例；上海延长个人住房房产税试点有效期。
　　房地产相关板块市场表现呈现“A 股承压调整、H 股强势上涨”的显著分化态势，整体受春节前资金观望情绪与跨境市场预期差异影响，A 股房地产板块跑输大盘，H 股内房及物业板块则大幅领跑。A 股市场中，申万房地产指数期间下跌2.21%，显著跑输同期微涨0.08%的沪深300 指数，在申万一级行业中表现偏弱；房地产产业链板块同步分化，建筑材料板块微涨0.73%，家用电器板块则下跌2.88%，主要因春节临近部分资金提前离场观望，前期政策利好消化后缺乏新的催化因素。H 股市场表现亮眼，中华内房股指数期间大涨6.96%，显著跑赢上涨2.38%的恒生指数，恒生物业服务及管理指数同步上涨2.32%，反应境外资金对内地房地产政策延续性的积极预期，及港股整体流动性改善的带动。估值层面，截至1 月30 日，申万房地产板块市盈率为61.76 倍，虽较前期略有波动，但与沪深300 指数（14.86 倍）、恒生指数（13.02 倍）的估值差距保持稳定，板块估值仍处于相对高位，市场对行业基本面修复节奏的分歧尚未明显收窄。
　　重点14 城新房网签量环比显著增长，整体市场呈现“一线稳健调整、二线多数回暖”的分化态势，受春节假期前后推盘节奏变化与需求集中释放影响，市场活跃度有所提升。2026W5，重点14 城新房网签合计10859 套，环比增长17.73%；需注意的是，本周各城市同比数据普遍大幅增长，核心原因是去年同期恰逢春节假期，网签基数极低，该同比数据具备特殊性，不能直接反映市场真实增长幅度。一线城市表现相对稳健，上海、北京、广州、深圳四城合计网签3480 套，环比微降5.84%：上海网签1473 套，环比下降17%，主要受节前集中网签后需求阶段性回落影响；北京、广州和深圳分别网签597、1027 和383 套，分别环比增长9%、4%和1%，市场保持平稳运行，改善型需求释放节奏平缓。二线及其他重点城市多数回暖，10 城合计网签7379 套，环比增长33.48%：武汉、成都、杭州、南京、佛山等城市表现亮眼，分别网签1071 套、1141套、1272 套、1126 套、898 套，环比增幅均超50%，受益于本地购房政策持续发力与新项目集中入市；仅厦门网签161 套，环比大幅下降72%。
　　重点20 城二手房成交环比小幅增长，整体延续回暖态势，城市间表现分化持续。2026W5，重点20 城二手房合计成交39447 套，环比增长1.79%；需特别说明的是，本周各城市同比数据均大幅增长，核心原因是去年同期恰逢春节假期，二手房成交基数极低，该同比数据具备特殊性，不能反映市场真实增长水平。一线城市表现稳健，四城合计成交13083套，环比微增0.14%：上海成交5763 套，环比增长3%，改善型需求持续释放带动成交；北京成交3965 套，环比增长1%，刚需成交占比保持稳定；广州成交2149 套，环比下降4%，市场仍运行平稳；深圳成交1206 套，环比下降8%，前期政策红利消化后需求阶段性回落。其他多数重点城市出现二手房成交环比下降，出现周度回落态势。
　　土地市场同环比均在2026 年第五周实现同比正增。2026W5，百城住宅用地成交总价为121.43 亿元，环比上升32.23%，同比上升15.13%。
　　投资建议：聚焦“运营标杆+转型先锋”，持有型机会关注恒隆地产、新世界发展（高分红、低波动、抗周期）；转型机会则重点关注首程控股（机器人、终端零售转型，估值重估空间）；房地产开发板块建议关注中国金茂、滨江集团和建发国际。
　　风险提示：政策落地不及预期、二手房价格跌幅超预期、房企流动性风险发酵。
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