深度*行业*房地产行业2025年12月70个大中城市房价数据点评：新房、二手房房价环比跌幅均持平；所有70城二手房房价连续四个月下跌

　　国家统计局发布2025 年12 月份70 个大中城市商品住宅销售价格变动情况。70 大中城市新房价格环比下降0.4%；二手房价格环比下降0.7%。
　　核心观点
　　70 城新房、二手房房价环比跌幅均持平；连续四个月所有70 城二手房房价均下跌。12 月70 大中城市新房房价环比下降0.4%，二手房房价环比下跌0.7%，环比降幅均与11 月持平。从房价下跌的城市数量来看，12 月70 城中新房房价环比下跌的城市数量有58 个，较11 月减少了1 个，新房房价下跌城市平均跌幅为0.46%，较11 月收窄了0.02 个百分点；所有70 城二手房房价环比均下跌，已经连续四个月出现所有城市二手房房价均下跌的情形，二手房房价下跌城市平均跌幅为0.70%，较11 月扩大0.04 个百分点。从全年同比来看，2025 年70 城新房房价平均同比跌幅为3.8%，降幅小于2024 年（-4.5%），已连续三年下跌；二手房房价平均同比跌幅为6.3%，降幅小于2024 年（-7.4%），已连续四年下跌。2025年新房房价同比下跌城市数量为67 个，较2024 年减少1 个；所有70 城二手房房价同比均下跌，连续两年所有70 城二手房房价同比均下跌。
　　12 月一线城市新房、二手房房价环比跌幅均收窄。1）新房：12 月一线城市新房房价环比下降0.3%，环比降幅较11 月收窄0.1 个百分点。具体来看，上海新房房价环比正增长，北京、深圳环比跌幅收窄，广州环比跌幅扩大。其中，上海环比上涨0.2%（前值：+0.1%），自2019 年8 月以来新房房价环比持续上涨，房价韧性最足；北京环比下降0.4%（前值：-0.5%）；深圳环比下降0.5%（前值：-0.9%）；广州环比下降0.6%（前值：-0.5%）。从全年同比来看，2025 年四个一线城市新房房价同比平均跌幅为1.8%，连续两年下跌，跌幅较2024 年收窄1.4 个百分点。其中，仅上海新房房价同比增长5.7%，2015年以来持续提升，其余三个一线城市新房房价均下跌，北京同比下降3.9%，深圳同比下降3.2%，广州同比下降5.6%。2）二手房：12 月一线城市二手房房价环比下降0.9%，环比降幅虽然较11 月收窄0.2个百分点，但5-12 月一线城市二手房房价环比跌幅已经连续8 个月大于二、三线城市，存在“补跌”情形，市场“由弱向强”的蔓延在持续。具体来看，上海、深圳、广州二手房房价环比跌幅收窄，北京跌幅持平。上海环比下降0.6%（前值：-0.8%）；深圳环比下降0.6%（前值：-1.0%）；广州环比下降1.0%（前值：-1.2%）；北京环比下降1.3%（前值：-1.3%）。从全年同比来看，2025 年四个一线城市二手房房价同比均下跌，平均跌幅为4.2%，已经连续三年下跌，跌幅较2024 年收窄4.0 个百分点。其中广州跌幅最大（-7.3%），上海跌幅最小（-2.4%），北京同比-3.4%，跌幅小于新房，深圳同比-3.8%。
　　12 月二线城市新房、二手房房价环比跌幅均扩大。1）新房：12 月二线城市新房房价环比下降0.4%，环比降幅较11 月扩大0.1 个百分点。仅13%的二线城市新房房价环比上涨或持平：长春环比上涨0.2%，南京、合肥、武汉环比持平。从全年同比来看，2025 年二线城市新房房价同比平均跌幅为3.2%，较2024年跌幅收窄0.7 个百分点。其中杭州同比增长1.5%，太原同比增长0.6%，其余城市同比均下跌，成都、乌鲁木齐跌幅较小，均小于1%，跌幅较大的有海口、济南、贵阳、呼和浩特、哈尔滨、昆明、南昌、郑州、西宁、兰州、福州、武汉，跌幅均大于等于4%。2）二手房：12 月二线城市二手房房价环比下降0.7%，环比降幅较11 月扩大0.1 个百分点。所有二线城市二手房房价环比均下跌，跌幅相对较大的有：
　　南京、武汉、海口、成都、重庆、西安，环比跌幅均大于等于1.0%，天津、合肥、厦门、济南、青岛、郑州、南宁、昆明、银川环比下跌0.8%-0.9%。从全年同比来看，2025 年二线城市二手房房价同比平均跌幅为6.1%，跌幅较2024 年收窄1.2 个百分点。所有城市2025 年二手房房价同比均下跌，其中杭州、成都跌幅相对较小，均小于3%，跌幅较大的有：昆明、西安、长沙、哈尔滨、济南、合肥、呼和浩特、郑州、大连、兰州、南宁、南昌、福州、宁波、武汉、厦门跌幅均大于6%。
　　12 月三线城市新房房价环比跌幅持平，二手房房价环比跌幅扩大。1）新房：12 月三线城市新房房价环比下降0.4%，环比跌幅与11 月持平。具体来看，仅吉林、宜昌、韶关、三亚环比上涨0.1%，丹东、牡丹江、扬州环比持平，其余三线城市环比均下跌，其中跌幅相对较大的城市有唐山、包头、金华、赣州、洛阳、湛江、桂林、北海、泸州，环比跌幅均大于等于0.7%。从全年同比来看，2025 年三线城市新房房价同比平均跌幅为4.6%，跌幅较2024 年收窄0.5 个百分点。其中北海、大理、蚌埠、岳阳、秦皇岛、包头、扬州、唐山、泸州、常德、徐州、温州、金华，同比降幅均大于等于5%。2）二手房：12 月三线城市二手房房价环比下降0.7%，环比跌幅较11 月扩大了0.1 个百分点。具体来看，所有三线城市环比均下跌，其中跌幅相对较大的城市有：秦皇岛、扬州、徐州、桂林、泸州，环比跌幅均大于等于0.9%。
　　从全年同比来看，2025 年三线城市二手房房价同比平均跌幅为6.7%，跌幅较2024 年收窄0.6 个百分点。
　　所有城市2025 年二手房房价同比均下跌，跌幅较大的有：锦州、常德、安庆、惠州、扬州、包头、丹东、秦皇岛、烟台、泉州、唐山、襄阳、金华、温州、徐州跌幅均大于等于7%。
　　12 月各类型产品新房房价环比跌幅相同，刚需、改善型产品跌幅扩大、刚改产品跌幅持平；各类型产品二手房房价环比跌幅也相同，刚需、改善型产品跌幅持平、刚改产品跌幅扩大。1）刚需产品：12 月90平以下新房房价环比下降0.4%，环比跌幅较11 月扩大0.1 个百分点；二手房房价环比下降0.7%，环比降幅与11 月持平。2）刚改产品：12 月90-144 平新房房价环比下降0.4%，环比跌幅与11 月持平；二手房房价环比下降0.7%，环比跌幅较11 月扩大0.1 个百分点。3）改善型产品：12 月144 平以上新房房价环比下降0.4%，环比跌幅较11 月扩大0.1 个百分点；二手房房价环比下降0.7%，环比降幅与11 月持平。
　　从全年同比来看，各类型产品二手房房价跌幅均大于新房房价跌幅，刚改产品房价跌幅均是最小的。2025年刚需、改善型产品新房房价同比跌幅一致（-3.9%），略大于刚改产品（-3.8%）；二手房房价跌幅方面，刚需（同比下跌6.5%）>改善型（同比下跌6.3%）>刚改（同比下跌6.2%）产品。
　　投资建议
　　当前房价仍然面临持续的下行压力，连续四个月全部70 城的二手房房价均环比下跌。其中，一线城市二手房房价环比跌幅已经连续8 个月大于二、三线城市，存在“补跌”情形，市场“由弱向强”的蔓延在持续，后续可能仍将面临压力。从央行最新的调查问卷来看，未来房价看跌预期仍在上涨，市场信心仍然不足。我们认为，市场的惯性下滑及不断蔓延的看跌预期也可能会倒逼政策尽快出台。我们预计，2026 年一季度末可能会有适当的政策调整。若政策思路清晰，调整有力，二季度开始市场下行幅度或出现收窄。2026 年板块具有一定配置价值。地产从标的来看，一方面，适配核心城市、户型、产品力需求的房企或更具备α属性，在传统的开发赛道走出重围；另一方面，在“新消费”主导的商业地产赛道中，提前布局新业态、新模式、新场景的商业地产公司更具优势。
　　现阶段我们建议关注三条主线：1）基本面稳定、在一二线核心城市的销售和土储占比高、在重点城市的市占率较高的房企：华润置地、滨江集团、招商蛇口、越秀地产、建发国际集团。2）从2024年以来在销售和拿地上都有显著突破的“小而美”房企：保利置业集团。3）积极探索新消费时代下的新场景建设和运营模式的商业地产公司：华润万象生活、太古地产、瑞安房地产、嘉里建设、大悦城、百联股份。
　　风险提示：
　　政策出台不及预期；销售与房价持续下行；市场信心修复不及预期。
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