深度*行业*房地产行业周报：受去年同期为春节的低基数影响 楼市成交同比大幅增长 但环比负增长；上海三区试点收购二手房用作保租房

　　新房成交面积环比由正转负，同比增幅收窄；二手房成交面积环比降幅扩大，同比增幅收窄；新房库存面积同环比均下降；去化周期环比下降、同比上升。
　　核心观点
　　新房成交面积环比增速由正转负，同比增幅收窄。40 个城市新房成交面积163.1 万平，环比下降9.6%，同比上升203.0%，同比增幅较上周收窄38.9 个百分点。一、二、三四线城市新房成交面积环比增速分别为-6.0%、-7.2%、-18.2%，同比增速分别为364.2%、286.2%、28.3%，一、三四线城市同比增幅较上周分别收窄123.0、130.4 个百分点，二线城市同比增幅较上周扩大91.9 个百分点。
　　二手房成交面积环比降幅扩大，同比增幅收窄。18 个城市二手房成交面积174.1 万平，环比下降4.7%，同比上升349.7%，同比增幅较上周收窄443.5 个百分点。一、二、三四线城市二手房成交面积环比增速分别为-15.1%、2.5%、-8.5%，同比增速分别为385.2%、317.3%、352.2%，同比增幅较上周分别收窄736.2、547.5、7.2 个百分点。
　　新房库存面积同环比均下降；去化周期环比下降、同比上升。12 个城市新房库存面积11235 万平，环比增速为-0.7%，同比增速为-6.4%；去化周期17.4 个月，环比下降0.2 个月，同比上升4.4 个月。一、二、三四线城市新房库存面积去化周期分别为17.9、14.3、64.3 个月，一、三四线城市环比分别下降0.5、1.0 个月，二线城市环比上升0.03 个月，一、二、三四线城市同比分别上升3.7、4.1、28.3 个月。
　　土地市场同环比均量涨价跌；溢价率同环比均下降。百城全类型成交土地规划建面为1188.4 万平，环比上升74.1%，同比上升582.1%；成交总价153.3 亿元，环比上升51.1%，同比上升36.7%；楼面均价1290 元/平，环比下降13.2%，同比下降80.0%；土地溢价率为2.3%，环比下降1.0 个百分点，同比下降1.4 个百分点。
　　房企国内债券发行量环比上升。房地产行业国内债券总发行量212.1 亿元，环比上升192.8%。总偿还量为31.9 亿元，环比下降61.6%，同比上升185.1%（前值：89.5%）；净融资额为180.1 亿元。
　　板块相对收益有所上升。房地产行业绝对收益为0.0%，较上周上升2.2pct，相对收益（相对沪深300）为1.3%，较上周上升3.6pct。房地产板块PE 为27.19X，较上周下降0.19X。
　　政策
　　2 月2 日，上海收购二手住房用于保租房正式启动，浦东、静安、徐汇区将作为首批试点区域率先推进相关工作，由各区公租房公司作为收购主体，由中国建设银行提供金融支持。1）浦东新区：
　　收购优先聚焦内环内、2000 年以前、70 平以下，且总价不超过400 万元的产权清晰的个人二手房源，面向有置换需求的产权人，特别是租售比相对较高、保租房房源供需矛盾较大、居住配套成熟的区域。2）静安区：确立了“政府统筹、国企实施、专业运作”的原则。房源筛选核心聚焦产权人有置换本区商品房意愿、总价适中、产权清晰的成套小户型二手住房，优先布局重点产业园区、核心商圈及轨道交通站点3 公里辐射圈，采取“片区式收储为主、零散收购为辅”的策略，对成本较低、交通便捷、居住配套成熟的区域优先收购、集中推进。3）徐汇区：探索通过区保障房公司在市场上收购存量小户型的房源，按照相应的标准实施装修配置后，作为保租房实现供应。首期将安排一定规模的区级财政资金通过资本金注入区保障房公司，专项用于存量房源的收购，同时通过银行贷款融资增加收购资金，确保收购房源工作顺利开展。我们认为，上海启动收购二手住房用于保障性租赁住房试点，相较于低能级城市来说有一定优势。且对于后续其他重点城市市中心的项目具有非常好的导向作用，能进一步释放住房改善需求，打通置换链条，对于去库存与稳定价格预期也起到一定作用。如果后续实操层面有所推进、试点范围进一步扩大，或对市场预期和信心的修复有积极影响。
　　投资建议
　　我们认为，当前房地产行业仍然面临一定压力。当前防范地产及相关风险仍是首位，市场的惯性下滑及不断蔓延的看跌预期也可能会倒逼政策尽快出台。2026 年全年来看，地产板块出现收益的机会较大，今年建议关注及配置。节奏上，可能会出现两个拐点，一个是一季度末左右的“政策拐点”，一个是四季度左右的“基本面拐点”。从投资建议角度来说，“政策拐点”需要提前布局，“基本面拐点”机会持续时间会更长，持续性的修复仍要待价格止跌回稳。“政策拐点”可能会体现在房地产供需两端的政策积极性提升，“基本面拐点”主要指需求好转的明朗度，主要体现在二手房价格的降幅收窄。地产从标的来看，一方面，适配核心城市、户型、产品力需求的房企或更具备α属性，在传统的开发赛道走出重围；另一方面，在“新消费”主导的商业地产赛道中，提前布局新业态、新模式、新场景的商业地产公司更具优势。
　　现阶段我们建议关注三条主线：1）基本面稳定、在一二线核心城市的销售和土储占比高、在重点城市的市占率较高的房企：华润置地、滨江集团、招商蛇口、越秀地产、建发国际集团。2）从2024年以来在销售和拿地上都有显著突破的“小而美”房企：保利置业集团。3）积极探索新消费时代下的新场景建设和运营模式的商业地产公司：华润万象生活、太古地产、瑞安房地产、大悦城、百联股份。
　　风险提示：
　　政策出台不及预期；销售与房价持续下行；市场信心修复不及预期。
【免责声明】本文仅代表第三方观点，不代表和讯网立场。投资者据此操作，风险请自担。

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