房地产开发行业周报2026W8：上海进一步放松限购 关注小阳春市场表现

　　上海发布楼市新政，政策效用或持续数月，全国层面仍待中央政策的落位。
　　2 月25 日上海发布楼市新政，政策主要包括限购政策放松、公积金额度上浮、房产税免征范围扩大。非沪籍居民家庭或成年单身人士，在上海连续缴纳社保或个税满1 年及以上的，在外环外购买住房不限套数，在外环内限购 1 套住房；连续缴纳满 3年及以上的，在外环2内套限住购房；持居住证满5 年及以上的，在全市范围内限购1 套住房。整体来看，政策围绕新上海人（包括缴纳社保和未缴纳社保的）、公积金额度提升预算展开，预计对刚需、刚改都有提振作用，进而去试图打开置换的链条。基于上海当前基本面（有所下降的二手房挂牌、下跌过的房价、高企的新房库存），我们预计政策对市场有效烘托时长是3-4 个月，上海小阳春成交会起量，价格整体相对平稳，二手房议价空间收窄，进一步消耗二手挂牌和新房存量，改善供需结构。上海城市维度政策或就此出尽，而且上海城市地位有一定特殊，上海城市政策对全国作用相对有限。未来的政策空间落点在中央，包括城市更新、收储收地、房贷利率等等，大部分二三四线城市仍然是要看中央层面政策的落位。
　　行情回顾：本周申万房地产指数累计变动幅度为0.6%，落后沪深300 指数0.47 个百分点，在31 个申万一级行业排名第24 名。
　　新房：本周30 个城市新房成交面积为68.2 万平方米，环比提升389.0%，同比下降61.1%，其中样本一线城市的新房成交面积为14.4 万方，环比+530.7%，同比-64.1%；样本二线城市为41.0 万方，环比+494.6%，同比-48.8%；样本三线城市为12.8 万方，环比+168.1%，同比-76.8%。从今年累计8 周新房成交面积同比看，样本30 城共计819.0 万方，同比-39.1%；一线城市为241.6 万方，同比-29.7%；二线城市为398.5 万方，同比-36.8%；三线城市为178.9 万方，同比-51.8%。
　　二手房：本周15 个样本城市二手房成交面积合计96.3 万方，环比增长792.5%，同比下降49.5%。其中样本一线城市的本周二手房成交面积为37.2 万方，环比944.2%；样本二线城市为44.3 万方，环比1215.8%；样本三线城市为14.8 万方，环比284.0%。
　　投资建议：维持行业“增持”评级。我们认为重点关注房地产相关股票有以下理由：1、政策受基本面倒逼进入深水区，如我们2022、2023 年在报告中反复阐述，认为本轮最终政策力度超过2008、2014 年，而现在尚在途中。2、地产作为早周期指标，具备指向性作用，配置地产相当于配置经济风向标。3、行业竞争格局改善逻辑依旧适用，拿地和销售表现优异的依然是头部国央企和少量混合所有制及民企，品质房企有望在未来的格局中更加受益。4、我们观点“只看好一线+2/3 二线+极少量三线城市”依然奏效，这个城市组合在销售前期偶尔反弹时表现更好也得到了印证。5、供给侧政策，收储、妥善处置闲置土地等政策有新变化，依然是观察落地最重要的方向，且可以预见，一二线仍然更受益。基于以上，我们认为2026年仍然是以政策为核心主导力量，板块反复做政策beta，配置方向可选：
　　（1）地产开发：H 股的绿城中国、建发国际集团、华润置地、越秀地产、中国海外发展、中国金茂；A 股的滨江集团、招商蛇口、建发股份、保利发展、华发股份；（2）地方国企/城投/化债：城投控股、城建发展；（3）中介：贝壳-W；（4）物业属于跟涨：华润万象生活、招商积余、绿城服务、保利物业、中海物业等。
　　风险提示：政策落地不及预期、需求复苏不及预期、房企出险风险蔓延。
【免责声明】本文仅代表第三方观点，不代表和讯网立场。投资者据此操作，风险请自担。

   【免责声明】本文仅代表第三方观点，不代表和讯网立场。投资者据此操作，风险请自担。

【广告】本文仅代表作者本人观点，与和讯网无关。和讯网站对文中陈述、观点判断保持中立，不对所包含内容的准确性、可靠性或完整性提供任何明示或暗示的保证。请读者仅作参考，并请自行承担全部责任。邮箱：news_center@staff.hexun.com