房地产行业快评：“沪七条”进一步释放购买力 数据改善和政策博弈情绪共振

　　事项：
　　2026 年2 月25 日，上海市住房城乡建设管理委、市房屋管理局、市财政局、市税务局、市公积金管理中心等五部门联合印发《关于进一步优化调整本市房地产政策的通知》（以下简称“沪七条”），明确进一步调减住房限购政策、优化住房公积金贷款政策、完善个人住房房产税政策。
　　国信地产观点：1）购房门槛进一步降低，支付压力边际减轻，有望释放更多购买力。2）上海楼市已调整三年，新房和二手房的套均总价差距拉大，新政策有利于置换链条的打通。3）春节前已经出现温和复苏迹象，小阳春房价企稳概率提升。4）投资建议：基于目前的数据表现和市场情况，楼市企稳的概率较之前有所提升，叠加小阳春即将来临和全国两会即将召开的积极预期，基本面改善和政策博弈的情绪共振，因此短期看好地产股表现，中期仍要关注房价是否能够企稳，3 月份是关键的观察点，若楼市不再出现过去三年的“以价换量”，可以更加乐观。个股端推荐招商蛇口、中国金茂、华润置地、我爱我家、贝壳-W。
　　5）风险提示：政策落地效果及后续推出强度不及预期；外部环境变化等导致房地产基本面超预期下行；房企信用风险事件超预期冲击。
　　评论：
　　购房门槛进一步降低，支付压力边际减轻，有望释放更多购买力由于2025 年8 月25 日政策已经解除了对符合条件的居民在上海外环外购房套数的限制，本次“沪七条”主要针对在上海外环内购房套数的限制，满足条件的非户籍居民可增购一套，即连续缴满3 年社保或个税限购2 套（原1 套），连续缴满1 年限购1 套（原不可购买），此外，持《上海市居住证》满5 年及以上在全市范围内限购1 套。从购房门槛角度看，上海虽保留了限购条件，坚持了需要真实居住在上海才能购房的“房住不炒”底线，但已能较大程度满足真实居住人群的合理购房需求，在购房区域上也有更多选择。
　　在降低购房门槛的同时，本次政策也减轻了居民的支付压力。一方面，适度提高住房公积金最高贷款额度，优化贷款套数认定，扩大多子女家庭购房支持范围。首套公积金贷款最高额度从160 万元提高至240 万元，叠加多子女家庭和购买绿色建筑最高贷款额度可达到324 万元，二套最高贷款额度也相应提高。另一方面，户籍居民家庭中的子女成年后，在本市新购或置换住房属于成年子女家庭除于未成年时（或于本市个人住房房产税试点前）已与父母、（外）祖父母上述共同拥有住房外的唯一住房的，暂免征收个人住房房产税。
　　上海常住人口数自2015 年来始终保持在接近2500 万人，但自2021 年来受居转户、人才引进、留学生、应届生等落户政策放松的影响，户籍迁入规模增长较为明显，户籍人口占比提升至62%。不论是外地常住人口，还是新迁入的户籍人口，均较上海存量户籍人口结构更为年轻，因此也有着更旺盛的新增置业需求。
　　本次政策出台，既有利于此前持币观望的户籍居民入市，也有利于非户籍常住人口考虑置业，有望进一步释放潜在购买力，助力上海楼市稳健发展。
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