房地产开发行业C-REITS周报：Q1首发扩容与存量扩募双轮驱动 关注年报信息

　　REITs 指数表现
　　本周中证REITs 全收益指数下跌0.13%。截至3.20，本周（3.13-3.20，下同）中证REITs（（收盘）指数下跌0.15%，收于785 点；中证REITs 全收益指数下跌0.13%，收于1021.8 点。本周沪深300/恒生/中债十年期国债/房地产（申万）/恒生地产建筑业/高速公路（申万）指数分别下跌2.19%/下跌0.74%/上涨0.03%/下跌4.21%/下跌2.06%/下跌1.21%。
　　本年中证REITs 全收益指数涨幅为1.18%。截至3.20，本年中证REITs（收盘）指数涨幅为0.82%，中证REITs 全收益指数涨幅为1.18%。本年沪深300/恒生/中债十年期国债/房地产（申万）/恒生地产建筑业/高速公路（ 申万） 指数分别-1.36%/-1.38%/+0.47%/-4.76%/+8.22%/-0.79%。
　　C-REITs 二级市场表现
　　本周C-REITs 二级市场整体偏弱震荡。截至3.20，已上市REITs 总市值约2238.9 亿元，平均单只REIT 市值约28 亿元。本周已上市REITs 中39支上涨、37 支下跌，3 支持平，周均涨幅为-0.02%。板块来看，本周保障房、交通基础设施板块REITs 表现较优，市政水利、仓储物流板块REITs回调；数据上本周仓储物流/产业园区/保障房/交通基础设施/能源基础设施/生态环保/消费/水利设施/数据中心REITs 板块二级市场涨幅分别为-1.08%/-0.18%/0.83%/0.76%/0.19%/0.45%/-0.2%/-1.76%/0.22%。
　　一季度REITs 一级市场首发扩容与存量扩募双轮驱动。根据交易所及观点网信息，一季度保租房板块迎来中航北京昌保租赁住房REIT 新申报，同时上海地产租赁住房REIT 拟扩募。仓储物流领域宝湾物流REIT 拟购入宁波、成都等4 个物流园项目，外高桥REIT 拟新购入24.3 万平高标仓。同时，商业不动产REITs 成为一级申报主力，申报项目已达15 单。
　　本周数据中心板块交易活跃度最高。已上市REITs 本周日均成交量108.2万股，日均换手率0.3%。分项目来看，本周日均换手率位列前三的REITs分别是嘉实京东仓储基础设施REIT（1.9%）、南方万国数据中心REIT（1%）、华夏中核清洁能源REIT（0.9%）。数据上本周仓储物流/产业园区/保障房/交通/能源/生态环保/消费/水利设施/数据中心REITs 板块换手率分别为0.5%/0.2%/0.3%/0.3%/0.4%/0.3%/0.3%/0.3%/0.7%。
　　REITs 估值表现
　　本周已上市REITs 中债IRR（内部收益率）持续分化，其中位列前三的REITs 分别是平安广州广河REIT（（11%）、易方达广开产园REIT（（9.9%）、华夏中国交建REIT（（9.7%）。P/NAV 位于0.7-1.8 区间，其中位列前三的REITs 分别是嘉实物美消费REIT（（1.8）、华夏安博仓储REIT（（1.8）、易方达华威农贸市场REIT（（ 1.7），P/NAV 较低的有易方达广开产园REIT（（ 0.7）。
　　投资建议
　　我们认为当下投资策略主要有三条主线：1）建议关注政策主题下的弹性及优质低估值项目的配置时机：关注高能级城市消费在扩内需主题下的增长弹性叠加专业运营创造的管理溢价；关注高速及IDC 类资产在二级回调后的价值重构；办公及仓储类租赁需求相对疲软，或仍需等待经济复苏的明确信号激活。2）保障房等弱周期资产其红利配置属性已被市场认可，但当下价格已反映市场预期，建议结合资产韧性、二级市场价格与P/NAV 择时布局。3）我国REITs 扩募已与新发并行，关注扩募资产储备充足、项目优质的原始权益人其后续龙头效益。
　　风险提示：二级价格波动风险、基础设施项目运营风险、测算误差风险。
【免责声明】本文仅代表第三方观点，不代表和讯网立场。投资者据此操作，风险请自担。

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