绿地控股5年市值蒸发2000多亿 二次混改能否重获新生？

上市五年来，绿地控股(600606,股吧)市值跌去2/3，仅有900亿元的市值

出品|每日财报

作者|何洛

7月26日下午，绿地控股（600606.SH）发布公告显示，上海地产（集团）有限公司、上海城投（集团）有限公司拟通过公开征集受让方的方式，协议转让所持有的绿地控股部分股份，拟转让的股份比例合计不超过绿地总股本的17.5%。这意味着绿地控股将启动二次混改。

公开资料显示，绿地控股成立于1992年，当时是上海农委和建委百分百持股的国企。直到2003年，绿地职工持股会拿到绿地59%的股份，成为第一大股东。到2015年，绿地控股第一次混改整体上市。

时隔五年后，绿地控股再次发布有关控制权结构变化的消息，一时引发市场众多猜想。最令市场担忧的是，在第二次混改之际，绿地的老股东天宸股份(600620,股吧)却发布公告，将择机出售所持有的绿地控股股份，总计不超过1亿股。

《每日财报》注意到，在7月20日公司紧急停牌之前的五个交易日，绿地控股在短短5天时间下跌了14.04%，跑输大盘5个百分点，跑输行业板块5.37个百分点。如果从市值来看的话，公司目前的市值相比3000亿元的巅峰时刻，现在仅剩下900多亿元。那么为什么绿地控股不受资本市场待见？

股价连续下跌5天 紧急停牌再度混改

作为上海国资委的混改试点，五年前绿地借壳金丰投资登陆上交所。绿地上市之后，借着资本市场的翅膀，在规模和利润方面实现翻番，2015至2019这五年，绿地的营收由2075亿增至4280亿；归母净利润由68.86亿增至147.43亿。

但是，绿地控股的市值却表现一般，从当初上市时的3000多亿跌至现在的900多亿，当时市值一千多亿的万科市值早已翻番，超过3000亿。

最近，绿地控股传出“免税牌照”的绯闻，股价出现触底回升，短期内出现5个涨停，最高触及9.4元。但是，概念炒作的风口过了，绿地控股的股价又回撤了14%。截止停牌前，绿地股价收盘于7.69元，市值为935亿。

这一次，绿地进入二次混改阶段，有市场观点认为，与上海国资混改步入深水区有关，新一轮混改，很大程度指向了绿地的市值。上海国资将手中持有的46%股权再度进行市场化混改，可以实现一举两得，一方面，转让一部分股权给新战投，腾挪出资金进入其他国资企业，是顺利推动混改深水区的重要一步。

另一方面，给已经上市的绿地引入新的资本和资源。伴随股权多元化，绿地将变得越来越市场化，有望加深在二级市场的流动性和活跃度。

此外，也有分析表示，绿地控股通过改变国资委持股比例，会形成更牢固的“金三角”股权关系，也将是绿地控股混改“升级”的体现。

多项业绩指标下滑 净利润减10.79%

绿地控股市值大蒸发，其实直指公司业绩不达标。

7月21日，绿地控股发布2020年半年度业绩报告。公告显示，绿地控股2020年上半年总营收2099亿元，同比增加4.14%；利润总额152.84亿元，同比减少7.66%。

《每日财报》注意到，绿地控股2020年上半年实现合同销售金额1330.29 亿元，同比2019年同期减少20.7%。其中，绿地控股2020年第二季度实现销售825.28亿元，占今年上半年销售额的62%。2020年第一季度，其累计实现合同销售金额505亿元，同比下降27%；实现合同销售面积425万平方米，同比下降29%。

除了上述两个指标之外，2020年上半年绿地控股其余财务指标大多出现下滑。其中，净利润和基本每股收益分别同比下降10.79%和10.81%，降幅较为明显。

此外，上半年绿地控股新开工面积降至1633.3 万平方米，同比减少38.1%；完成竣工备案面积仅同比增长1.3%至 601.6 万平方米。

值得注意的是，2018年绿地控股全年实现3875亿元的销售额，距当年4000亿元的销售目标仅差0.03%。进入2019年，绿地控股房产主业的销售额却仍未突破4000亿元，仅同比增长0.1%，销售增速明显放缓。

土地储备不充足 负债高企压力大

从近四年绿地控股的土地储备面积来看，2016-2019年绿地的规划计容建筑面积分别为4534万平方米、3713万平方米、5091万平方米和5297万平方米。整体来看，2016-2017年，绿地控股的拿地力度明显趋弱，2018年才重新开始趋稳。

数据显示，第二季度绿地控股新增房地产项目储备36个，完成新开工面积896.5万平方米，同比减少32.3%，完成竣工备案面积453.6万平方米，同比增长2.3%；上半年新增房地产项目储备59个，完成新开工面积 1633.3 万平方米，同比减少38.1%，完成竣工备案面积 601.6 万平方米，同比增长 1.3%。

截止2019年底，绿地控股的土储总货值为14735.6亿元，约可满足公司未来3年的销售量。基于土地储备和销售面积不同的增速表现，2016-2019年绿地控股土地储备倍数分别为2.17、1.52、1.39和1.63。与行业横向对比来看，土地储备情况略显薄弱。

与此同时，近5年绿地控股调整后的资产负债率一直高位运行。从2016年开始，绿地控股的调整后的资产负债率逐年下降，2019年该指标降为82.81%，为近五年最小值；2020年一季度末该指标进一步下降为81.92%。虽然有小幅度的下降，还是超出了80%的警戒线，与行业其他公司相比，绿地控股该指标仍然偏高。

在净负债率方面，近三年绿地控股的净负债率持续下降，2018年绿地控股该项指标数值为171.83%，2019年该指标下降至155.60%。不过，今年一季度绿地控股的净负债率一改下降趋势攀升至171.59%。总的来看，显示绿地控股杠杆水平仍处于高位。

截止今年1季度末，公司长期债务达到1955.98亿元，短期债务也达到1087.61亿元，短期债务占比接近三分之一，而账面资金仅为781.41亿元，加上销售不及预期，超三千亿的债务，绿地控股的资金压力可见一斑。

上市5年，绿地控股的“二次混改”会迎来怎样的变化，《每日财报》将持续关注。

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