住建部传来一大利好消息，房地产多个概念板块集体走强，我爱我家等7股涨停！杨德龙：很难走出成长股持续行情

　　近日，房地产行业迎来楼市松绑、多地出台“保交楼”举措、郑州已与国开行签订3000亿元协议等多重利好，住建部再次重申“坚持住房不炒”底线。房地产行业的投资价值如何，看券商、分析师如何预见未来。

　　房地产多个概念板块集体走强

　　9月15日，房地产服务、租售同权、房地产开发、物业管理等于房地产行业有关的概念板块集体走强。截止收盘，房地产服务概念上涨3.14%，租售同权概念上涨2.63%，房地产开发概念上涨1.81%，REITs概念上涨1.72%，物业管理概念上涨1.09%。

　　个股方面，我爱我家、南国置业(002305)、栖霞建设(600533)、中洲控股(000042)、中交地产(000736)、沙河股份(000014)、新华联(000620)涨停，新城控股(601155)、苏州高新(600736)、世荣兆业(002016)、天保基建(000965)、华发股份(600325)、京投发展(600683)等个股涨超5%以上，嘉凯城(000918)、信达地产(600657)、渝开发(000514)、保利发展、阳光城(000671)等个股跟涨。

　　多重利好加持，楼市放松坚持住房不炒底线

　　消息面上，中共中央宣传部举行“中国这十年”系列主题新闻发布会。会上，住建部住房改革与发展司司长王胜军在回答下一步如何促进房地产市场平稳健康发展的提问时，再次重申了“房子是用来住的、不是用来炒的”总体定位，以及健全住房市场和保障两个体系。

　　针对近期大家比较关注的“保交楼”问题，住建部在本次会议上强调“保交楼”专项工作正在紧张有序推进，明确了当前专项借款跟进的节奏。

　　7月以来，多地出台了“保交楼”举措，8月，住建部、银保监会和央行提出将通过政策性银行专项借款方式，支持已售逾期难交付住宅项目建设交付，一定程度提振了市场信心。近日，郑州已与国开行签订3000亿元协议，其中1600亿元用于棚改贷款，促进全市安置房全面复工，随着“保交楼”相关资金落位，将从很大程度上助力楼市信心修复。

　　总之，住建部这次会议是二十大之前，对近10年住房工作的总结和回顾，为未来新十年住房工作指出了清晰发展路线。“保交楼”相关政策的推进也使市场各参与方有了“定心丸”，这对解决近期停工事件、防范房地产金融风险等具有积极意义。此外，会议提出的落实碳达峰碳中和目标，也为房企提示出未来开辟发展新赛道的立足点。

　　2022年以来，各地纷纷出台房地产调控政策，数量上再度刷新了历史记录。截至8月，年内房地产调控已经超过700次，同比上涨接近67%。

　　然而，从近期楼市数据来看，市场的信心仍未恢复。根据国家统计局发布的2022年7月份商品住宅销售价格，除了4个一线城市新建商品住宅和二手住宅环比、同比略有上涨外，二三线城市整体仍然呈下降趋势。也是因此，近期市场盛传楼市将进一步出台放松消息，不过房住不炒仍然是楼市放松的“底线”。

　　住建部展望下一步房地产发展时表示，住建部将会同有关部门，继续扎实做好促进房地产市场平稳健康发展各项工作。一是坚持一个定位，也就是“房子是用来住的、不是用来炒的”，这是做好房地产工作的根本遵循；二是健全两个体系，一个是住房市场体系，一个是住房保障体系，两者缺一不可；三是努力实现稳地价、稳房价、稳预期的目标；四是完善人房地钱四个要素联动机制，以人定房、以房定地、以房定钱。

　　另外部分地方放宽购房政策共同提振，近期部分地区取消二手房指导价，最新消息指广州放宽楼市限价政策，新房备案价可下浮两成，分析指有利房企促销。苏州宣布外地人购首套房“无需社保和个税证明”，被视为全国楼市新一轮政策优化的信号。

　　郑州已与国开行签订3000亿元协议

　　9月13日，河南郑州市金融工作局发布《关于加大对房地产企业金融支持的建议的答复》，郑州将紧抓货币化棚改机遇，已与国开行签订了3000亿元协议，其中1600亿元用于棚改贷款，未来将变安开比安置模式为政府主导模式，通过收购现有安置房、房票等机制来缓解开发商流动性，促进全市安置房全面复工，形成更多实物投资量。发挥财政性资金引导作用。以各金融机构对房地产信贷投放、延期还本、个人住房按揭利息下降、延息等落实情况作为政府性资金竞争性存放考核指标的重要组成部分，引导金融机构加大投放力度。

　　此前，郑州有关部门近期已组织建业、康桥、绿地、鑫苑、融创、世茂6家重点房企召开会议，拟对这些房企在郑的问题楼盘给予棚改统借统还、收并购、破产重组、保障性租赁住房4种纾困模式进行支持。

　　根据已审定的《统借统还资金管理办法》，统借统还主体负责向国开行申请安置房项目贷款资金，总体资产负债率不超过80%。统借统还主体将资金拨付给其与区级投融资主体共同出资设立的项目公司，再由项目公司负责贷款使用、统筹推动项目综合利用开发。

　　杨德龙：房地产行业很难走出成长股持续行情

　　杨德龙表示，苏州等地开始放开限购限贷提振房地产市场表现，对于金融地产行情起到了一定的推动作用。房地产是国民经济的支柱产业之一，今年以来，一些房地产企业出现了资金链紧张的情况，甚至一些房地产龙头企业出现了偿债风险，很多地方开始逐步放松房地产调控，甚至取消之前的限购限贷措施来提振投资者的信心。

　　在此之前，杨德龙分析认为，房地产的黄金投资期已经过去。现在房地产在去杠杆过程中面临的一些资金面的风险也是在预期之内的，通过出台一些刺激房地产销售的措施，能够一定程度上防止房地产市场出现系统性风险，但是很难促使房地产行业回归到这种繁荣状态。所以金融地产板块存在反弹的动力，从估值上来看也具有一定的投资吸引力，但是很难走出成长股这样持续的行情。

　　在此期间，资金按照国开行和相关监管规定，通过市场化方式进行筹集、使用、偿还，遵循“统借统还、借用分离、专款专用、落实责任”的原则进行管理。

　　东方证券(600958)分析认为，监管对于保交付的决心有助于恢复购房者的信心，但随着政策细节的明朗，我们此前关于保交付本质上是提高购房者债权优先级的观点不断被印证，出险房企难以通过保交付直接削债或回血，同时相对劣后的债权人仍会遭受一定损失，缓解本轮行业危机的关键依然在于购房市场的回暖。

　　近期一些城市继续动用公积金贷款相关政策，但力度仍显克制，考虑到近期各地疫情反复形势加剧，预计对购房需求释放的推动效果有限，仍需期待进一步的实质性宽松政策。我们继续看好龙头房企市场调整阶段的优势地位，此外区域型房企有望在结构性市场中拥有更好的弹性。

　　疫情反复与楼市预期走弱之下，销售降幅再次扩大。本周多地放松了公积金贷款限制、出台了购房补贴政策。“保交楼”动作更加积极主动。郑州和太原都出台了“保交付“政策，督促房企积极复工。石家庄，郑州、湖北襄阳、山东德州都放松了公积金贷款限制。河南周口、杭州临安、浙江兰溪出台了购房补贴政策。

　　东兴证券(601198)分析认为，在“用足用好政策工具箱”的指导下，政策正进入新一轮释放期，纾困力度与需求刺激力度都在进一步加强。地方政府在充分理解中央对楼市的态度后，各类刺激政策的出台也将更为积极，降低首付、提升公积金贷款额度、放松限购限售以及发放购房补贴等措施都将更加积极的出台。