南国置业(002305)：股东助力全国化发展 多元业务协同成长可期

股东助力全国化发展，多元业务协同成长可期公司作为中国电建旗下地产开发及城市综合运营业务的唯一平台，主要业务包含商业和城市运营，业务布局已覆盖北京、深圳、广州、武汉等全国多个重点核心城市。我们预计公司2024-2026 年收入分别为48.0、47.9、67.0 亿元，同比增速分别为353.5%、-0.2%、39.7%；归母净利润分别为-6.2、-3.5、0.5 亿元，同比增速分别为63.4%、44.2%、115.6%；摊薄后 EPS 分别为-0.36、-0.20、0.03 元，当前股价对应 PE 为-5.9、-10.6、68.2 倍。未来公司随着新增地产项目结转以及商业运营提质增效，业绩有望得到改善，首次覆盖给予“增持”评级。
商业运营提质增效，探索“投融建管退”业务闭环公司截至2023 年底运营项目20 个，运营面积119 万平方米，同比增长4.3%，平均出租率78.0%，同比增长3.7pct。2023 年11 月“中信建投-电建南国昙华林资产支持专项计划”在深交所成功设立，是对2022 年该公司首单类REITs 的续发，发行规模18.46 亿元。该项目是市场首单央企滚动发行类REITs 产品。未来公司将进一步研究持有型运营项目的资产证券化退出路径，积极盘活存量资产。
城市运营依托股东优势，经营情况有所改善
截至2023 年底，公司运营项目10 个，运营面积22 万平方米，同比增长47.8%，平均出租率77.2%，同比增长3.3pct。涵盖产业园、酒店、写字楼、长租公寓等业态。公司旗下悦生活公寓已布局上海、成都和杭州，可运营面积4.0 万平方米，整体出租率76%。荣获了“2023 年长租公寓年度典范品牌”等多项殊荣。
地产投资稳健经营，未来结转业绩可期
2023 年公司销售面积41.4 万方，销售金额80.7 亿元，同比分别增长41.2%、12.6%。
如考虑已开工未售货值，以2023 年公司销售面积为基准，公司剩余总货值可至少满足2 年销售需求。同时北京峯范、深圳前海润峯府、西安泷悦长安项目是2024 年公司主要结转项目，三个项目已售未结转金额（权益）合计49.6 亿元。
风险提示：拿地强度不及预期、项目结转情况不及预期、政策调控不及预期。
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