房地产行业点评报告：2025H1地产板块投资思路梳理

投资要点
2025 年房地产板块投资如何看？
结合我们发布的2025 年度策略报告《从“房地产”走向“大城市”》，我们认为房地产行业核心数据例如销售面积和金额、房地产新开工面积和竣工面积在2025 年降幅收窄，趋于止跌。我们预计2025 年房地产重要政策例如收储（现房和土地）以及拉动投资的城中村政策，会逐步铺开执行。借鉴历史周期，通常政策推进过程中会有修正的过程，以便后续能够更好的落地，也就是说政策执行的第二年执行规模同比可能会有较明显的增长。在此背景下，我们认为2025 年房地产板块的估值修复主要受以下因素影响：
1）现有政策框架下，政策力度是否会超预期？
在房地产行业核心数据降幅收窄的情形下，我们认为政策变化仍然是2025年房地产板块估值的主导因素。政策力度是否会超预期，我们认为可以分为两个维度：或资金支持超预期，或政策执行机构能级发生变化带来超预期。举例来说，收储为房地产行业创造了新增融资渠道，同时有利于化解地方财政压力。收储分为土地和现房收储，我们年度策略报告中对此分别进行了分析。土地收储有现成的机构设置，且2024 年11 月土地收储政策发生了重大变化，有利于加速土地收储的推进。而现房收储在2024 年由地方推进的进度并不理想，其原因在于地方缺少成熟机构、缺少政策指引，且项目资金平衡有难度。在地方推动现房收储阻碍较多的情况下，我们认为该政策的执行者存在从地方机构变为中央机构执行的可能性，现房收储机制的突破会给房地产板块估值带来较大的修复动力。
我们认为年内政策机制的突破对地产板块估值修复的影响力，大于资金支持力度的变化。
2）是否会有房企在2025 年再出现违约风险？
2024 年房企未发生出险的情况，在此背景下2025 年房企如出险对地产板块的估值会有较大的压力。在房地产行业《2025 年风险排雷手册》报告中，我们复盘了2025 年每个月房企债务偿还的体量，我们认为虽然2025 年房企偿还债务的压力依旧存在，但债务风险整体是可控的。在政策支持下，我们认为尚未出现债务风险但压力较大的房企可能会通过：出售土地/资产、受政策支持和金融机构谈展期、通过出售股权给央国企获得信用支持等方式，来获取资金和信用支持，度过偿债压力期。整体来看，我们认为2025 年房企出现违约的可能性存在但风险可控，对地产板块估值的影响会是短期的且是情绪上的压力。如板块估值因此超跌则是比较好的买入机会。
3）基本面修复的超预期
尽管我们认为2025 年全年房地产行业核心数据降幅收窄，但是降幅收窄也可能会超预期。年内地产季节性销售变化叠加政策加码，可能会使得房地产年内会出现销售效果较为乐观的情况。例如上半年的小阳春、下半年的四季度房企销售业绩冲刺通常是年内房地产销售的高峰期，如果同时有政策上的变化，可能会出现月度或季度销售面积同比大幅增长的情况。这为稳定和修复地产板块的估值带来利好。
2025 年上半年的板块机会如何？
我们认为，在稳定宏观经济的大盘中房地产行业企稳的主要贡献在于稳定收入预期和增加就业机会。房地产投资链条长，岗位数量多。年初政策有必要在拉动房地产投资上给出明确指示，为年内增加就业岗位提前布局。而拉动房地产投资的主要政策载体，我们认为是“三大工程”项目，具体来说是围绕城中村开发建设带动房地产和基建投资。2025 年上半年集中了地方和中央多个重要会议，包括地方两会、3 月中央两会和国常会、4 月政治局会议。我们认为，上半年重要会议中对房地产行业的表述会继续支持“大力发展城中村”的政策定位。
此外，年内3-4 月是房地产销售的上半年高峰期，俗称“小阳春”。我们对2025 年小阳春的判断是价格比量表现更好。一方面，政策在规划设计和容积率方面给“好房子”支持，房企策略转向提供更多改善产品；另一方面，房企连续三年拿地力度下降导致小阳春可推货值总量有限。因此我们认为小阳春期间，新房销售价格结构性企稳或上涨，销售面积总量可能表现平平。价格的稳定对股票市场来说，是支撑房地产公司PB 估值修复的有利因素。
投资建议
总体来说，我们认为2025 年上半年地产板块的投资机会由2-4 月重要会议积极表态和新房销售小阳春共同推动，可能会出现估值修复的波段。我们判断，上半年房地产板块估值受政策影响大于基本面，对城中村和收储相关标的可以给予更多关注。其次，本轮宏观政策对消费支持力度大，消费+地产相关公司建议持续关注。第三，龙头优质企业绝对收益或好于相对收益，也可以适当配置。
城中村相关公司，建议关注：城建发展、城投控股。
消费+地产公司，建议关注：新城控股、龙湖集团、华润置地。
优质房企，建议关注：华润置地、招商蛇口、保利发展、中国海外发展、滨江集团等。
风险提示
政策效果具有不确定性；房企减值压力具有不确定性。
【免责声明】本文仅代表第三方观点，不代表和讯网立场。投资者据此操作，风险请自担。

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