经济学家建议卖房子买股票？房价能持续跑赢通胀吗？

　　兴全基金

　　过去十年，居民用于抗通胀的最佳资产是什么？

　　是房地产。

　　过去十几年里，得益于城镇化进程和人口红利，房地产的价格表现超过了大部分资产。

　　根据可得数据，我们统计了2005年7月—2018年12月期间，70个大中城市二手房价格指数和消费者价格指数的累计增长，发现房价指数持续跑赢CPI，累计涨幅超出26个百分点。

　　数据来源：Wind；数据区间：2005/07-2018/12；

　　但是，自2016年930新政以来，随着房产税等长效机制的推进，一线城市的房价已经进入稳中略降的阶段。

　　数据来源：Wind；数据区间：2011/01-2018/12；

　　估值层面：一种资产的估值水平高低可以用现金回报率来衡量，对于房地产来说也就是租售比数据。我们根据全球经济数据网2018年10月的数据，统计了10个一二线城市的年化租金收益率，几乎全部在2%以下，这样的收益率甚至赶不上银行3年期定存，从该角度来衡量的房地产估值明显偏高。

　　需求层面：房地产市场“短期看货币，中期看土地，长期看人口”，最终价格还是由供需决定。过去20年里，人口增长叠加年轻人不断涌入城镇，对商品房形成巨大的需求量。往后看，年轻人口减少：数据显示1990年以后的人口出生量持续下滑，叠加城镇化速度减缓，预计未来对商品房的刚性需求造成一定压力。

　　虽然无法准确地预测到未来的房价走势，但我们可以预计，与过去十年相比，往后十年依靠房子抗通胀的性价比确实是有所下降。并且由于当前房价所处的高水平，购买房产会占据居民的大额资金，造成家庭资产配置过于集中，本身违背了分散化投资的理念。

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　　那除了房地产，还有哪些资产具备不错的抗通胀属性呢？

　　黄金等贵金属

　　金、银等贵金属，作为实物类资产和具有国际地位的硬通货，最大的特征就是保值，货币贬值之时黄金价格通常会上涨，同时当市场和政治风险加剧、避险情绪上升的时候，资金也会大量涌向这类资产。因此，黄金等一直以来都被视为抗通胀和避险的有力工具。

　　但目前的国际黄金由美元计价，金价与美元走势高度相关，一定程度上来讲是抗“美国通胀”更多一些。

　　优质股票

　　持有股票，表面看是持有了金融资产，但其实拥有的是股票背后的实物资产。为什么呢？因为股票代表了企业所有权，而企业的核心构成则是通过主营业务创造现金流的各项资产，包括固定资产、存货等等。

　　而真正优质的资产是保值的，真实价值与市场上流通货币的多寡无关，其表现出来的货币价值会随着通货膨胀而增长。比如一台可以生产饮料的机器，它的市场价格也会跟随整体物价一起上升。所以，代表着优质资产的优质股票，长期来看是保值的。

　　当然，有一些特殊行业板块的股票，对于抗通胀的效应更加突出。比如消费品行业，由于其产品本来就是面向消费者的商品，销售价格自然会随着通胀上涨，天然具备抗通胀属性；再比如资源类、商业零售、农产品(000061)板块等。

　　通胀连结债券

　　这类债券的本金会随着通货膨胀率进行调整，目的就是避免债券收益受到通货膨胀的侵蚀，帮助投资者规避掉通胀风险。

　　美国、英国、日本、加拿大等多国政府皆有发行此类债券，香港政府也发行了香港政府通胀挂钩债券，直接挂钩香港综合消费物价指数（Composite Consumer Price Index），深受居民的喜爱。

　　财富面临的最大敌人就是“通货膨胀”，所以我们在投资理财过程中，需要经常思考一下，应该通过什么途径来应对通胀风险，保护家庭资产不受到无形侵蚀。同时每种解决方案都非一劳永逸，动态调整也很重要。

　　<完>

　　文：蒋寒尽

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