银城国际控股：业绩变脸！上半年净利润下降超八成，毛利率竟只有12%！

　　文丨谷心禀

　　流程编辑丨鱼小弟

　　近日，江苏房企银城国际控股（01902.HK）交出了上市后的第一份半年报。与上市前的业绩爆发相比，这份成绩单不仅显得非常平淡，甚至让投资者产生诸多质疑。

　　今年3月，银城地产成功登陆港股，成为江苏首家在港交所上市的房地产企业。但与省内其他上市房企比，银城国际无论是体量、还是盈利能力都有所欠缺。

　　在自去年开始的严厉房地产调控政策下，像银城一样的中小地产企业普遍压力大增。反应在半年报上的，则是银城国际骤降的净利润、不断降低的项目单价与持续高企的负债率。

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　　总营收37.39亿

　　净利润却只有0.48亿

　　半年报显示，银城国际在今年前6个月的总营收达到了37.39亿元，同比大增3341.78%。但在如此高的营收下，公司的净利润却只有0.48亿元，较去年同期的2.44亿元下降超8成。

　　地产公司的销售项目通常具有相应的时间节点，收入确认也会遵守相应的会计规则。对于中小房企来说，在没有大量项目保持常年发售的情况下，营收容易积累在某一段时间内。这也是银城国际营收大涨的原因——今年上半年，公司确认了东岳府、Kinma Q+社区、云台天境及惠山国际社区四个项目的收入。

　　当期，银城国际连同其合营企业及联营公司合约销售金额约为人民币78.91亿元，较2018年同期增加258.4%；2019年前6个月销售面积约51.3万平方米，较2018年同期增加381.3%。

　　但与30多亿营收不成正比的，是银城国际仅有0.48亿元的净利润，以及从53.5%骤降至12.03%的毛利率。

　　从财报上看，银城国际的净利润大降受到了多方面的影响。

　　半年报显示，公司投资地产的收益值从去年同期的0.36亿元降至今年的200万元，这一点对净利润的影响大约在0.3亿元。

　　其次，则是公司的高营业成本，而这直接导致了银城国际毛利率的下降。根据公开信息，银城国际在2018年上半年时分别以3.17亿元和3.01亿元收购了东岳府与KinmaQ+项目公司南京易城房地产开发有限公司60%的股权与南京马会置业有限公司51.65%的股权。

　　而在今年这两个项目交付后，公司将上述两笔收购的溢价算作了开发成本，计入了当期财报。而事实上，这两家项目公司在最早时都由银城地产全资持有，但在2017年时分别出售了部分股份，并于2018年上半年购回。其中，南京马会前后两次股权变动仅仅相隔5个半月的时间。

　　此外，银城国际应于本期确认收入的项目云台天境在2018年预售时遭到了限价调控，这也在一定程度上影响了公司的毛利率。

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　　拿地成本和节奏放缓

　　负债率却仍然高企

　　回顾银城国际近两年的拿地，可以看出公司发展与布局的一些脉络。

　　2019年上半年，银城地产的项目售价均价仅有1.54万元/平方米，而在一年前时这个数字为2.07万元/平米。

　　南京是政策调控力度较大的二线城市，限购、现价政策对房地产企业的影响非常之大。银城为了摆脱困境，在2018年时决定扩张脚步，新进军五座新城市，其中包括同为二线城市的杭州、合肥以及三四线城市徐州、镇江及马鞍山。而除了杭州外，公司在这几个城市的项目平均售价都不算高，仅镇江达到了1.5万元/平米左右。

　　事实上，尽管在积极外拓，但银城作为一家区域房企的色彩依旧十分浓厚。2019年上半年，公司在传统“领地”南京及无锡的销售收入占比分别为49.3%与20.05%。更重要的是，即使是在这两个区域，公司项目的平均单价也出现了明显下滑——南京由2.35万元/平米降至1.65万元/平米；无锡则从1.91万元/平米降至1.37万元/平米。

　　通过前期的拿地策略，银城地产的项目“平价化”趋势明显。2018年，公司所收购地块的平均成本仅为人民币3207元/平方米，而在前几年最高时一度达到了4.45万元/平米。

　　2018年，公司拿地总额73.56亿元，而上市后的2019年上半年，银城国际仅用7.58亿元在南京与台州各拿了一块地。值得注意的是，公司在南京购买的是一块科研用地，平均土地成本预估仅为1098元/每平米；两块地的加权平均成本也只有3587元/平米。

　　一直到今年7月，银城地产才再度出手，以25.1亿元竞得南京一块商住地。这样的节奏下，公司的资产负债率从2015年末的79.43%一路攀升至2018年末的90.56%，而即使在今年拿到上市融资款后，公司的资产负债率也仅仅降低了1.23个百分点。

　　值得注意的是，就在7月份拿地的一个星期后，银城国际公告称拟以24.3亿元收购两家杭州临安的“中都系”公司，以此获得临安中都土地及酒店资产。

　　也许是进入下半年后的连续收购与拿地让公司感到了压力，就在8月22日，银城国际公告出售了刚刚竞得25.1亿元土地项目公司的25%股权，作价2.5亿元。后续的土地收购资金也将由项目公司的股东按比例支付。

　　在今年的大环境下，如银城这样的中小房企该如何生存，飞鱼财经将继续关注。

　　（完）

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