标普上调中南建设发行人信用评级至B+：媲美金科、融信

“中南建设(000961,股吧)也是疫情爆发以来首家获得穆迪正向评级调升的A股房企。”

作者：华夫饼

编辑：tuya

出品：财经涂鸦（ID：caijingtuya）

据公司情报专家《财经涂鸦》消息，标普全球评级于10月9日将江苏中南建设集团（000961.SZ）的长期发行人信用评级从"B"上调至"B+"，并将该公司优先无担保票据的长期发行评级由"B-"上调至"B"，展望为稳定。

标普表示，预计中南建设在其所在区域低线城市的稳健执行将继续推动其业务和收入的强劲增长，预期该公司在房地产政策杠杠调控下将进行更谨慎的土地收购，债务扩张将更受控制。

对于调高评级的原因，标普表示因为相信中南以长江三角洲为重点的强劲合同销售增长，将使其能够在未来12-24个月进一步大幅改善其财务杠杆，并还预计该公司将致力于控制土地收购支出和债务扩张，部分原因是因对中国房地产开发商的融资收紧。

尽管有良好的执行和增长，中南在地理布局上非常集中，因此标普不认为其在未来几年能够渗透到其他地区或更高级别的城市。截至2020年6月，中南总土地储备的50%（以建筑面积计）在长三角地区，并占其自2019年来总土地投资的60%以上。此外，该公司的EBITDA历来是同行中最低的之一，预计未来两年不会有实质性的改善。而些因素是也是限制了该公司评级的主要原因。

因此，标普预计中南在2020-2021年EBITDA将维持在18%-19%的相对低位，一是公司2018年以来超过40%的土地支出在领先的二线城市，其余大部分在长三角的领先三线城市，这导致土地成本比前几年高。同时，这些城市中的大多数（如南通、宁波、西安和苏州）都受到政府实施的房地产价格上限的限制。其次，公司在建筑业务上的风险敞口将继续拖累公司的EBITDA。建筑业务的毛利率约为10%，占该公司总收入约30%。

长三角地区，中南拥有强大的对市场的了解和专业，因此更能抵御新冠疫情后的影响。在南通、宁波等三线城市也有很好的执行能力。与过去三年43%的强劲复合增长相比，这些因素支持了其2020年10%-15%的合同销售同比增长。

因此，标普预期中南2020年的收入增长将维持于30%左右，并于2021年放缓至15%至20%。鉴于其3500亿元的可售资源中的大部分将于今年下半年推出，其业务将逐渐复苏。2020年前八个月，中南的总合约销售额增长约8%至人民币1190亿元。现金回收比例约为85%。

今年8月，中南建设发布其上半年业绩报告，上半年实现营业收入296.9亿元，同比增长27.3%。其中，房地产业务为208.3 亿元，占全部收入的65%左右，增长35%。资产规模首次突破3000亿元大关，达到3229亿元，相较于2019年末增长11.1%；归属于上市公司股东的净利润20.5亿元，同比大幅增长56.2%；基本每股盈利0.54元，同比增长54.1%。

资产负债率方面，该公司上半年的资产总负债率为89.48%，相比2019年末下降1.29个百分点；有息负债（含期末应付利息）总额为781.4亿，其中短期借款和一年内到期的非流动负债为237亿元，占全部有息负债的30.33%，较2019年末的34.31%下降3.98个百分比，现金短债比为1.19，较2019年末增加13.3%。

截至2020年6月，中南在全国109个城市拥有418个项目，致力于扩大经营规模，并逐步实现地域多元化。不断扩大的规模使中南成为全国20强开发商之一。标普认为，中南地产目前的规模可与金科地产（000656.SZ）和融信中国（03301.HK）等同行媲美。

但同时，如果中南的债务融资扩张比预期的更为激进，或者其盈利能力恶化，评级可能会被降低。或该公司的土地支出高于预期，房地产市场日益激烈的竞争进一步压缩其利润率，也可能发生这种情况。

如果中南展示出更好的财务比率，评级或被提高。亦或是该公司显著改善其市场地位和地域多元化，同时保持令人满意的盈利能力，也能获得评级的提升。

而在8月的半年度业绩见面会上，中南建设董事、副总经理陈昱含称，15%销售增长、70亿元结利的目标不变。下半年中南建设将全力以赴两大关键任务。其一，完成业绩承诺，1-7月份已完成992亿元的销售额，正加大三季度冲刺力度，希望争取实现1400-1500亿元左右的销售额。第二，总体上坚持逐月定投和季度均衡，另一方面会伺机在四季度获取更多资源，把握可能的反周期机会并提升取地利润率。

今年9月16日，穆迪也将中南建设的家族评级从B2提升至B1，并将其现有高级无抵押债务评级从B3提升至B2，展望稳定。中南建设成为今年疫情爆发以来，首家获得穆迪正向评级调升的A股房企。

穆迪副总裁助理兼分析师Danny Chan表示：“此次评级上调反映出我们的预期，得益于强劲的合约销售和受控土地收购带来的收入的强劲增长，江苏中南的信用指标在未来12至18个月内将会持续增强。”

今年上半年，碧桂园、龙湖集团、阳光城(000671,股吧)、中南建设四家房企获穆迪评级上调，其中碧桂园高级无担保债券评级更是罕见的连跳两级上升至投资级“Baa3”，成为疫情环境下为数不多评级逆势而上的企业。

而上述房企评级上调的原因，除了强劲的销售表现，另一方面则为其较强的偿债能力，资金相对充裕，良好的经营使其在资本市场上具有较强的融资优势。

当前对房地产融资监管的管控逐渐明显，以“三道红线”控制房企有息负债规模的增长，但即使行业融资难度增加，拥有较强融资能力和偿债能力的房企更有望迎来新的融资机遇，相比其他民营企业融资优势较为明显。

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