首套房贷利率定向下调，地产板块强势拉升，天保基建等涨停

　　地产板块30日盘中强势拉升，截至发稿，天房发展(600322)、天保基建(000965)、汇通能源(600605)、海泰发展(600082)等涨停，华联控股(000036)、中国武夷(000797)涨超8%，栖霞建设(600533)、福星股份(000926)涨超7%，金地集团(600383)、保利发展、招商蛇口(001979)涨超5%，万科A涨逾4%。

　　消息面上，9月29日，人民银行、银保监会发布通知，决定阶段性调整差别化住房信贷政策。符合条件的城市政府，可自主决定在2022年底前阶段性维持、下调或取消当地新发放首套住房贷款利率下限。

　　通知明确，对于2022年6-8月份新建商品住宅销售价格环比、同比均连续下降的城市，在2022年底前，阶段性放宽首套住房商业性个人住房贷款利率下限。二套住房商业性个人住房贷款利率政策下限按现行规定执行。

　　按照“因城施策”原则，符合上述条件的城市政府可根据当地房地产市场形势变化及调控要求，自主决定阶段性维持、下调或取消当地首套住房商业性个人住房贷款利率下限，人民银行、银保监会派出机构指导省级市场利率定价自律机制配合实施。

　　两部门表示，这一政策措施的出台，有利于支持城市政府“因城施策”用足用好政策工具箱，促进房地产市场平稳健康发展。在当地政策范围内，银行和客户可协商确定具体的新发放首套住房贷款利率水平，有利于减少居民利息支出，更好地支持刚性住房需求。

　　对此，中信证券(600030)指出，尽管政策有明确的适用范围，适用时间，但在符合条件的情况下，本轮政策力度较大，即相关城市首套房按揭贷款利率定价有望从LPR下浮20个BP，即4.1%，下降到金融机构能够承受的最低水平。结合当前商业银行的净利差和历史上按揭贷款投放定价水平来看，部分区域的按揭贷款定价将会下探到3.8%左右，即较LPR要低50个BP。过去十年，个人购房贷款的平均利率最低低于基准利率（后为LPR）60个BP。如果按2022年年中4.6%计算，则利率降低到3.8%，意味着20年期购房月供将下降6.7%。对于适用区域而言，此次政策的力度略大于调降LPR或降低按揭利率下降20个BP。

　　浙商证券(601878)表示，本次政策虽然仍是以因城施策的方式由各地分阶段放松，但房贷利率下限标准整体下调，对需求刺激力度较年内其他政策力度更强。量化来看，二线城市首套房贷利率为4.25%，下降10bps，贷款利息总额少还2%（等额本息）或1.5%（等额本金）。

　　该机构认为，此次地方房贷利率下调，短期对需求的刺激会优先利好央国企9-10月推货去化，民企顺带受益但可能力度有限。供给侧结构优化仍然利好确定性强的企业，继续看好保利发展、华发股份(600325)、滨江集团(002244)、天健集团(000090)、越秀地产、万科A。此外，需求端回暖利好新房和二手房，继续看好贝壳和我爱我家(000560)。