星石快评丨房地产“第三支箭”来了！A股怎么走？

　　今日各宽基指数均出现大幅上涨，投资者情绪较昨日出现了明显修复，成交量有所放大，我们认为证监会发布的房地产企业股权融资优化政策是重要原因。地产供给端政策的持续推出，有助于提升市场的经济预期，也带动了股市的交投情绪。

　　经济复苏进程决定了股市的上涨高度。截至10月，我国出口（以美元计）出现了同比负增长，叠加欧美仍呈现出衰退倾向，出口压力逐渐增加，此时市场更加关注内需层面的恢复驱动和幅度。从近两个月的消费数据来看，疫情依旧对居民消费造成一定制约。虽然疫情精准防控的大方向没有变化，但国内每日新增新冠感染者数量仍在上升阶段中，疫情防控优化措施仍在落地过程中，社会生产生活受到的影响出现阶段性放大，当前国内消费依旧处于较为低迷状态。相比投资端，居民消费修复的速率可能偏慢，因此投资端是市场更为关注的内需拉动项，尤其是当前拖累整体投资增速的房地产开发投资。

　　近期支持房企融资的“三支箭”连续落地，形成了信贷、债务融资、股权融资多维度融资支持，房产供给端政策支持力度不断加大，有助于房地产企业降杠杆和资产负债表的修复，也有助于强化市场关于房地产投资企稳的预期。我国房地产企业股权融资自2016年下半年停滞，时隔6年再次开放，政策进度超出市场预期，对地产行业的信心形成了极大的提振。具体来看，房地产企业股权融资优化的“第三支箭”，包括恢复涉房上市公司并购重组及配套融资、恢复上市房企和涉房上市公司再融资、调整完善房地产企业境外市场上市政策、进一步发挥REITs盘活房企存量资产作用和积极发挥私募股权投资基金作用五方面内容。为房企打开通过资本市场进行股权融资的通道，一定程度上缓解“三道红线”带来的资产负债表调整压力。虽然此次房地产发行股份募集资金不得用于拿地拍地、开放新楼盘等，但对于房地产行业盘活存量资产、进行行业内部的资源整合和风险化解，也是具有重大意义的。

　　我们认为，房地产供给端的“三支箭”政策将与“因城施策”的需求端政策形成配合，稳定房地产行业的发展与市场预期。本轮房地产行业复苏可能沿着“房企恢复融资能力、信用风险缓解-市场信心恢复、需求端政策带动销售回暖-房地产行业恢复正循环”的路径进行。

　　政策推出后，我们仍应密切关注政策实施情况、房企资产负债表改善情况以及后续房产销售情况。短期来看，前期压制市场情绪的地产失速风险出现了重大政策利好，叠加疫情防控优化措施将继续积极落地，市场经济预期有望持续修复。中长期来看，在诸多利好政策和因素的积累下，量变终将形成质变，国内经济持续向好的确定性较大，待市场经济修复预期兑现后，股市有望迎来较为明显的趋势性上行。